משכנתא – מה זה?

לפני שאנו נכנסים לעולם המורכב הזה של המשכנתא, ואפרט איך לקחת אותה בצורה המותאמת לכל אחד בצורה המיטבית, אסביר בכמה מילים את המושג הזה "משכנתא" ולמה צריך את זה בכלל. 

משכנתא בהגדרה היא הלוואה כנגד שעבוד נכס נדל'ן.

כשבנק או מוסד פיננסי אחר נותן לנו את ההלוואה הזו, הוא רוצה להבטיח שנוכל להחזיר לו בכל חודש את ההחזר החודשי, ולשם כך הוא בוחן את מתן ההלוואה עפ'י ההכנסות שלנו.

ומצד שני, במידה ולא נוכל לשלם את המשכנתא, הוא רוצה להבטיח שיהיה לו בטחון, באמצעות שעבוד הנכס.

אחת הדרכים לרשום את הבטחון  הוא רישום "שעבוד/משכון" של הנכס באחד מהמוסדות הממשלתיים (טאבו/מנהל מקרקעי ישראל ורשם המשכונות), ברגע שהבנק או מוסד פיננסי אחר רשם משכון על נכס כלשהו מצד הבנק לא ניתן למכור או לבצע שינוי משמעותי בנכס ללא אישור הבנק.

משכנתא – למה צריך את זה בכלל?

רכישת דירה זו הוצאה רצינית ולרובנו אין את הכסף הזה.

אם לא היתה אפשרות לקחת משכנתא, היינו צריכים לחסוך את הכסף הזה הרבה מאד שנים, תוך כדי תשלום שכירות, ורובנו היינו מתייאשים בדרך.

המשכנתא מאפשרת לרוכשים, לרכוש דירה עם הון עצמי מסוים (ועל כך נרחיב בהמשך)  כשאת השאר הבנק ייתן לנו.

זה מאפשר להיות בעלי דירה, לשלם משכנתא במקום שכ'ד, וליהנות מנכס נדל'ן על כל המשמעויות של זה, בין השאר להרוויח את עליית ערך הנכס.

המרכיבים העיקריים של משכנתא:

1. סכום ההלוואה: זהו הסכום שהבנק מלווה לכם לצורך רכישת הנכס.
2. שיעור המימון (LTV – Loan to Value): היחס בין סכום ההלוואה לבין שווי הנכס. למשל, אם אתם רוכשים דירה בשווי מיליון ש"ח ולוקחים משכנתא של 750,000 ש"ח, שיעור המימון הוא 75%. בנק ישראל מגביל את שיעור המימון המקסימלי כדי להקטין את הסיכון למערכת הבנקאית.
3. ריבית: התשלום שהבנק גובה עבור ההלוואה. הריבית יכולה להיות קבועה (נשארת אותו דבר לאורך כל תקופת ההלוואה) או משתנה (משתנה לפי תנאי השוק).
4. תקופת ההלוואה: משך הזמן שבו אתם מתחייבים להחזיר את ההלוואה, יכולה לנוע בין 4 ל-30 שנים.
5. החזר חודשי: הסכום שאתם משלמים מדי חודש, הכולל החזר של חלק מהקרן וחלק מהריבית.
6. לוח סילוקין: תוכנית המפרטת את אופן פריסת התשלומים לאורך תקופת ההלוואה.

תהליך קבלת המשכנתא:

1. אישור עקרוני: השלב הראשון הוא קבלת אישור עקרוני מהבנק, המבוסס על הנתונים הכלכליים שלכם.
2. בחירת תמהיל: לאחר מכן, תבחרו את תמהיל ההלוואה המתאים לכם, המורכב ממספר מסלולים כגון ריבית קבועה, ריבית משתנה, הלוואה צמודה למדד או לא צמודה.
3. הערכת שמאי: הבנק ישלח שמאי להעריך את שווי הנכס. חשוב לציין כי ברכישת דירה מקבלן אין צורך בשמאות, אלא אם כן מדובר בדירה במחיר מופחת שמחירה עד 1.8 מיליון ש"ח.
4. חתימה על הסכם: לאחר השלמת כל הדרישות, תחתמו על הסכם ההלוואה.
5. רישום משכנתא: הנכס ירשם כבטוחה לטובת הבנק.

חשוב לזכור שמשכנתא היא התחייבות משמעותית לטווח ארוך. לכן, חיוני לבחון את כל האפשרויות, להבין את התנאים לעומק, ולוודא שאתם יכולים לעמוד בהחזרים החודשיים לאורך זמן. ייעוץ מקצועי מיועץ משכנתאות מנוסה יכול לסייע לכם לקבל את ההחלטות הנכונות ולחסוך לכם כסף רב לאורך השנים.

מסלולי המשכנתא

הטבלה הבאה מציגה סקירה תמציתית של מסלולי המשכנתא העיקריים והנפוצים בישראל, כולל הסברים ברורים לכל מסלול. מטרתה להעניק הבנה בסיסית של אופי כל מסלול, כדי לסייע ללווים לבנות תמהיל משכנתא מותאם אישית, בהתאם ליכולת ההחזר, רמת הסיכון הרצויה, ותחזיות השוק.

בחירת הבנק המיטבי למשכנתא

מחפש את הבנק הכי טוב למשכנתא? אל תצאו לדרך בלי ייעוץ מקצועי

בחירת הבנק המתאים ביותר למשכנתא יכולה לחסוך לכם עשרות אלפי שקלים לאורך השנים. בין אם יש לכם עסקה מורכבת, הכנסה לא סדירה או פשוט רצון לקבל את התנאים המשתלמים ביותר – יועץ משכנתאות מקצועי יעזור לך לבצע השוואת משכנתא בין בנקים, לבנות תמהיל חכם ולמנוע טעויות יקרות. לקבלת ייעוץ משכנתא מותאם אישית – השאר פרטים ונחזור אליך בהקדם.