המדד עלה, הריבית בדרך למטה? כל מה שצריך לדעת לפני החלטת הריבית הגורלית

פתיחה: בין תקווה לחשש – מנווטים בסערה הכלכלית

שלום לכולם,

השבוע האחרון המחיש היטב את המורכבות שאנו חווים בשוק הדיור והמשכנתאות. מצד אחד, פורסם היום (14.11.2025) מדד המחירים לצרכן לחודש אוקטובר, שעל אף עלייה חודשית, משאיר את האינפלציה השנתית עמוק בתוך היעד של בנק ישראל. נתון זה מצית מחדש את התקווה להורדת ריבית קרובה, אולי כבר בהחלטה הגורלית בעוד עשרה ימים. מצד שני, יוקר המחיה ממשיך להעיק, מחירי השכירות עולים, והממשלה ובנק ישראל חלוקים בדעתם כיצד לסייע לציבור נוטלי המשכנתאות.

בתוך אי הוודאות הזו, קל להרגיש מבולבלים. האם זה הזמן הנכון לקנות דירה? האם כדאי למחזר את המשכנתא הקיימת? ומה המשמעות של כל הכותרות הכלכליות עבור חשבון הבנק המשפחתי שלנו? בניוזלטר השבועי הקרוב, נצלול לעומק הנתונים, נפריד בין רעשי רקע למידע מהותי, ונספק לכם כלים מעשיים שיעזרו לכם לקבל את ההחלטות הנכונות ביותר עבורכם. בואו נתחיל.

השבוע בשוק המשכנתאות

מדד אוקטובר וההשפעה על החלטת הריבית

החדשות המרכזיות של השבוע הגיעו היום עם פרסום מדד המחירים לצרכן לחודש אוקטובר, שעלה ב-0.5%. על פניו, מדובר בעלייה, אך הנתון החשוב באמת הוא קצב האינפלציה השנתי (ב-12 החודשים האחרונים), שנשאר יציב על 2.5%. נתון זה נמצא בדיוק במרכז יעד האינפלציה של בנק ישראל (1%-3%), ומספק לו רוח גבית משמעותית להורדת ריבית ראשונה מזה זמן רב.

ההחלטה הקרובה של הוועדה המוניטרית תתקבל ב-24 בנובמבר, והשוק כבר מתמחר בסבירות גבוהה הורדה של 0.25%. לצד האינפלציה המרוסנת, גורמים נוספים תומכים במהלך: התחזקות השקל מול הדולר לרמות של 3.20 שקלים (מה שמייבא פחות אינפלציה), והתמתנות מסוימת בצריכה הפרטית. עבור נוטלי המשכנתאות, הורדת ריבית, גם אם מתונה, היא בשורה חשובה. היא תשפיע באופן מיידי על מסלולי הפריים ותוזיל את ההחזר החודשי, ותאותת על שינוי מגמה שיכול להקל על השוק כולו.

שוק הדיור: התקררות, לא קריסה

במקביל לציפייה להורדת הריבית, נתוני שוק הדיור ממשיכים להצביע על התקררות. מדד מחירי הדירות האחרון (המודד את חודשים אוגוסט-ספטמבר) הראה ירידה חודשית מתונה של 0.3%. זוהי ירידה קטנה יותר מקודמתה (-0.6%), מה שאולי מאותת על התייצבות. עם זאת, התמונה הארצית מסתירה פערים גדולים בין האזורים: בעוד מחוזות תל אביב והמרכז רושמים ירידות מחירים שנתיות (כ-2.8% במרכז), מחוזות הצפון (7.4%+), ירושלים (6.3%+) וחיפה (1.7%+) עדיין מציגים עליות שנתיות.

למה זה חשוב לכם? ההתקררות נובעת בעיקר מצניחה בכמות העסקאות (ירידה של 17% בספטמבר לעומת אוגוסט) וירידה חדה ברכישת דירות על ידי משקיעים וזוגות צעירים, המתקשים לעמוד בריבית הגבוהה. המצב הזה יוצר "שוק של קונים"; באזורים מסוימים, ומאפשר יותר גמישות במשא ומתן מול מוכרים וקבלנים. קבלנים רבים, שהמכירות שלהם צנחו, מציעים הטבות מימון יצירתיות, כמו הלוואות ללא ריבית, שמגלמות הנחה של מאות אלפי שקלים על מחיר הדירה – גם אם המחיר הרשמי לא ירד.

מדד מחירי תשומה בבנייה למגורים עלה בחודש אוקטובר 2025 ב-0.1% והגיע ל-100.5 נקודות לעומת 100.4 נקודות בחודש קודם. מתחילת השנה עלה מדד זה ב-4.3%.

המאבק על סבסוד המשכנתאות: מה זה אומר עבורכם?

בימים האחרונים מתנהל עימות חריף בין המועצה הלאומית לכלכלה, בראשות פרופ' אבי שמחון, לבין בנק ישראל. על הפרק: הצעה לסבסד רטרואקטיבית את התייקרות המשכנתאות שנגרמה מעליית הריבית, באמצעות היטל שיוטל על רווחי הבנקים. בנק ישראל יצא במתקפה חריפה וכינה את ההצעה "נטולת כל היגיון כלכלי", בטענה שהיא פוגעת בעצמאותו, עלולה להבריח משקיעים ולפגוע בתדמיתה הכלכלית של ישראל.

למה זה חשוב לכם? גם אם ההצעה נשמעת מפתה, חשוב להבין את הסיכונים. התערבות ממשלתית ישירה במדיניות המוניטרית עלולה לייצר נזק ארוך טווח שיעלה על התועלת קצרת הטווח. בנק ישראל טוען, ובצדק מסוים, שהתמונה מורכבת יותר, ויש לבחון את יחס ההחזר להכנסה, שכן גם ההכנסות עלו בתקופה זו. כרגע, נראה שהסיכויים של התוכנית לעבור נמוכים, אך עצם הדיון מדגיש את הלחץ הציבורי והפוליטי להקל על נוטלי המשכנתאות. הפתרון, ככל הנראה, יגיע מהורדת ריבית הדרגתית על ידי בנק ישראל, ולא ממהלכים פופוליסטיים.

זום אין: "הלוואות לכל מטרה" – ההזדמנות והסיכון במינוף הדירה

אחד הנושאים החמים ביותר בקרב לקוחותיי לאחרונה הוא השימוש בנכס קיים לקבלת ";הלוואה לכל מטרה". על רקע יוקר המחיה והריבית הגבוהה, משקי בית רבים מחפשים פתרונות יצירתיים לסגירת מינוסים, איחוד הלוואות יקרות או אפילו גיוס הון עצמי לילדים. הלוואה כזו, המשתמשת בדירה כבטוחה, מציעה ריבית אטרקטיבית משמעותית מהלוואות צרכניות רגילות, אך טומנת בחובה גם סיכונים.

ההזדמנות ברורה: במקום לשלם ריביות של 10%-15% על הלוואות בנקאיות או חוץ-בנקאיות, ניתן לקבל הלוואה בריבית נמוכה בהרבה, בפריסה ארוכה, ולהקטין דרמטית את ההחזר החודשי. יועץ משכנתאות סיפר לאחרונה על לקוח שהחזיר 21,000 ש"ח בחודש על הלוואות שונות, ולאחר איחודן להלוואה אחת כנגד שיעבוד הנכס, ההחזר ירד לפחות מ-5,000 ש"ח.

אך כאן נכנס הסיכון, ובנק ישראל מודאג ממנו מאוד. לאחרונה, הוא פרסם טיוטת המלצות חדשה שמטרתה להגביל את המינוף של משקי הבית. הסיבה: שיעור הפיגורים בהלוואות "לכל מטרה" גבוה פי שניים משיעור הפיגורים במשכנתאות רגילות. אנשים רבים משתמשים בהלוואות אלו כהון עצמי לרכישת דירה נוספת, מה שמגדיל את הסיכון המערכתי. ההמלצה המרכזית היא להגביל את סך ההחזרים על כלל ההלוואות המשועבדות לדירה (משכנתא + הלוואה לכל מטרה) לעד 40% מההכנסה הפנויה.

דוגמה מספרית: נניח שמשפחה עם הכנסה פנויה של 20,000 ש"ח מחזיקה דירה בשווי 2.5 מיליון ש"ח ומשכנתא של 1.5 מיליון ש";ח. הם רוצים לקחת הלוואה נוספת של 200,000 ש"ח לאיחוד הלוואות. אם ההחזר על המשכנתא הקיימת הוא 7,500 ש"ח, וההחזר על ההלוואה החדשה יהיה 1,500 ש"ח, סך ההחזרים יעמוד על 9,000 ש"ח – 45% מההכנסה. לפי ההנחיות החדשות, ייתכן שהבנק לא יאשר את ההלוואה במלואה.

טיפ מעשי: הלוואה לכל מטרה היא כלי פיננסי חזק, אך יש להשתמש בו בזהירות ובאחריות. לפני שאתם רצים לבנק, חובה לבנות תוכנית פיננסית מסודרת עם איש מקצוע. יש לבחון את כל החלופות, להבין את ההשלכות ארוכות הטווח של הגדלת המינוף על הנכס, ולוודא שההחזר החודשי החדש אכן מתאים ליכולות שלכם, גם בתרחיש של עליית ריבית עתידית.

שאלת השבוע: האם כדאי לחכות עם רכישת דירה עד שהריבית תרד עוד?

זו אולי השאלה הנפוצה ביותר שאני נשאלת בימים אלה. התשובה, כמו תמיד, מורכבת ותלויה במצבכם האישי, אך יש כמה עקרונות מנחים שכדאי להכיר.

ההיגיון מאחורי ההמתנה ברור: ריבית נמוכה יותר פירושה משכנתא זולה יותר והחזר חודשי נמוך יותר. אם בנק ישראל יוריד את הריבית ב-1% במהלך השנה הקרובה (תרחיש סביר לפי חלק מהתחזיות), החיסכון במשכנתא ממוצעת יכול להגיע למאות שקלים בחודש ואלפי שקלים בשנה.

אך להמתנה יש גם מחיר. כפי שראינו, שוק הדיור מתחיל להראות סימני התייצבות. הורדת ריבית צפויה להחזיר לשוק קונים רבים ש"ישבו על הגדר", להגדיל את הביקושים, ולבלום את ירידות המחירים. ייתכן אף שנראה עליות מחירים מתונות באזורי הביקוש. במצב כזה, מה שתחסכו בריבית על המשכנתא, אתם עלולים לשלם (ואף יותר) במחיר הדירה הגבוה יותר.

דוגמה להמחשה: נניח שאתם מתלבטים לגבי רכישת דירה ב-2 מיליון ש"ח.

• תרחיש א': רכישה היום. אתם לוקחים משכנתא של 1.5 מיליון ש"ח בריבית ממוצעת של 5%. ההחזר החודשי (ל-30 שנה) הוא כ-8,050 ש"ח.
• תרחיש ב': המתנה של שנה. הריבית יורדת, והריבית הממוצעת על המשכנתא היא 4%. אך במקביל, מחיר הדירה עלה ב-3% ל-2,060,000 ש"ח. כעת אתם צריכים משכנתא של 1.56 מיליון ש"ח. ההחזר החודשי יהיה כ-7,450 ש"ח.

במבט ראשון, נראה שההמתנה השתלמה (חיסכון של 600 ש"ח בחודש). אבל, שילמתם 60,000 ש"ח יותר על הדירה. בנוסף, הפסדתם שנה שלמה של תשואה על הנכס (שכר דירה שהייתם יכולים לקבל או לחסוך). חלון ההזדמנויות הנוכחי, בו יש פחות קונים וכוח המיקוח שלכם גדול יותר, עלול להיסגר.

לכן, במקום לנסות לתזמן את השוק, אני ממליצה להתמקד במציאת העסקה הנכונה ובבניית תמהיל משכנתא חכם שיאפשר לכם ליהנות מהורדות ריבית עתידיות, אך גם יספק יציבות. ייעוץ אישי יכול לעזור לכם להבין מהו הצעד הנכון ביותר עבורכם, בהתבסס על היכולות והמטרות שלכם.

המלצת השבוע של רבקית: בצעו "בדיקת יכולת" עוד היום

בין אם אתם שוקלים לקנות דירה, למחזר משכנתא או לקחת הלוואה נוספת, הצעד הראשון והחשוב ביותר הוא להבין בדיוק איפה אתם עומדים. אל תחכו שתמצאו את דירת חלומותיכם כדי לגלות מה הבנק מוכן לתת לכם. הטיפ המעשי שלי לשבוע הוא לבצע "בדיקת יכולת" יסודית ועצמאית, עוד לפני הפנייה לבנקים.

מה זה אומר בפועל?

1. אספו נתונים: רכזו את כל המידע הפיננסי שלכם – תלושי שכר (3-6 חודשים אחרונים), דפי חשבון בנק (עו"ש), פירוט הלוואות קיימות, ודוח ריכוז נתונים אישי מאתר נתוני האשראי.
2. חשבו הכנסה פנויה: חשבו מהי ההכנסה נטו הממוצעת שלכם, והפחיתו ממנה את כל ההוצאות הקבועות והמשתנות. הסכום שנותר הוא ההכנסה הפנויה האמיתית שלכם.
3. הגדירו יעד החזר: בהתבסס על ההכנסה הפנויה, הגדירו מהו ההחזר החודשי המקסימלי שתוכלו לעמוד בו בנוחות, גם אם הריבית תעלה. כלל אצבע טוב הוא לא לעבור את ה-30%-35% מההכנסה נטו.

למאמר על רכישת דירה היכנסו לכאן

התועלת: בדיקה כזו תעניק לכם בהירות ושליטה. תדעו מראש מהו סכום המשכנתא הריאלי עבורכם, תגיעו לבנקים מוכנים וחזקים יותר, ותמנעו אכזבות ותסכולים בהמשך הדרך. זהו צעד קטן שיכול לחסוך לכם המון זמן, כסף ועוגמת נפש.

סיכום ומבט קדימה

שוק המשכנתאות והנדל";ן נמצא בנקודת מפנה. התקופה הקרובה, ובראשה החלטת הריבית ב-24 בנובמבר, תהיה קריטית ותשפיע על כולנו. התקווה להקלה בריבית קיימת, אך הדרך עוד ארוכה ומלאה באי ודאות. דווקא עכשיו, חשוב יותר מתמיד לפעול מתוך ידע, תכנון ואסטרטגיה, ולא מתוך לחץ או שמועות.

אני כאן כדי לעזור לכם לעשות סדר בבלאגן, להבין את האפשרויות העומדות בפניכם, ולבנות יחד את מסלול המשכנתא המדויק והנכון ביותר עבור החיים שלכם. אל תהססו לפנות ולהתייעץ.

צרו קשר

מאחלת לכולנו שבוע שקט ומוצלח,