בין אוהלים למגדלים

בשנת 1948, עם קום המדינה, חיו אלפי משפחות ישראליות בפחונים ואוהלים של מעברות – מחנות עולים ארעיים שסימלו את מצוקת הדיור הקשה. באותה שנה ניתן היה לרכוש דירת 4 חדרים בישראל בערך השווה לכ-400 אלף ₪ בערכי היום [דנוס, 2018]. להפתעתנו, עשור לאחר מכן ירדו מחירי הדירות ריאלית – תופעה מפתיעה בהיסטוריה של הנדל"ן המקומי. כיום, 77 שנים אחרי, שוק הנדל"ן הישראלי משגשג במגדלי יוקרה ושכונות חדשות, אך גם מתמודד עם אחת ממשברי הדיור הממושכים בתולדותיו. איך הפכה המדינה מדלות דיור לחגיגת נדל"ן, ומדוע הנושא כה חשוב לנו? שוק הדיור משפיע על רווחת כל משפחה – עבור רבים רכישת דירה היא החלום הישראלי, ולצדו חשש מתמיד: האם המחירים ימשיכו להרקיע שחקים, או שאולי תיתכן ירידה? לקראת חגיגות יום העצמאות ה-77, נצלול לעומק ההיסטוריה של הנדל"ן בישראל, נגלה נתונים מפתיעים, דילמות והחלטות גורליות, ונבין מה ניתן ללמוד מהעבר על עתיד הדיור של כולנו.

רקע: שוק הנדל"ן בישראל – תמונת מצב ומונחי יסוד

שוק הנדל"ן הישראלי הוא מהנושאים החמים בכלכלת ישראל מראשיתה. כבר בשנים הראשונות שלאחר 1948 גדלה אוכלוסיית המדינה במהירות עם קליטת מאות אלפי עולים, והאוכלוסייה הוכפלה תוך שנים בודדות – מה שיצר משבר דיור ראשון [מרכז המחקר של הכנסת, 2022]. באופן כללי, "משבר דיור" מוגדר כמצב שבו מחירי הדיור עולים בקצב מהיר מזה של עליית השכר, כך שיכולת המשפחות לרכוש או לשכור דיור נפגעת [רויכמן ואחרים, 2022]. נתונים עדכניים מראים כי אכן בעשורים האחרונים זינקו מחירי הבתים הרבה מעבר לשכר: בין 2008 ל-2013 לבדם נרשמה עלייה מצטברת של כ-55% במחירי הדירות בישראל [הלמ"ס, 2014]. למעשה, לפי אחת ההערכות, בשנים 2002–2022 זינקו מחירי הדיור בלמעלה מ-250% (!), הרבה מעבר לקצב עליית ההכנסות [חדשות 12, 2022].

מה המשמעות עבור הציבור? ראשית, חלקם של הישראלים הגרים בדירה שבבעלותם נמצא בירידה. נכון לשנת 2024, כ-70.6% מהמשקי הבית בישראל גרים בדירה בבעלותם – ירידה מ-75% בשנת 2013 – בעוד כמעט 29% שוכרים את דירותיהם (השאר בדיור ציבורי נתמך) [ציאון, 2025]. יכולת הקנייה נפגעה במיוחד אצל זוגות צעירים: היחס בין מחיר דירה ממוצעת לשכר הממוצע נמצא בשיא שלילי היסטורי, מה שהופך את החסכון לדיון (הון עצמי) ואת החזרי המשכנתא לאתגר עצום לדור הצעיר. במקביל, הדיור הפך לאבן יסוד בבניית ההון של משקי הבית המבוססים; דירה אחת או יותר משמשות כהשקעה וכרשת ביטחון כלכלית לעתיד.

לפני שנצלול להיסטוריה הכרונולוגית, נגדיר כמה מושגים מרכזיים: מחירי דיור ריאליים הם המחירים המתואמים לאינפלציה (מדד המחירים לצרכן), המשקפים את הכוח הקנייה האמיתי. היצע וביקוש בשוק הדיור מתייחסים לכמות הדירות הזמינות למכירה (היצע) לעומת מספר משקי הבית המחפשים דיור (ביקוש); פערים משמעותיים בין השניים מניעים שינויי מחירים. התחלות בנייה מודדות כמה יחידות דיור חדשות נבנות בכל שנה – אינדיקטור מרכזי למאמץ הגדלת ההיצע. נוסף לכך, בישראל ייחודי לציין את תפקיד המדינה כבעלת הקרקע העיקרית: כ-93% מקרקעות המדינה מנוהלות על-ידי מנהל מקרקעי ישראל (כיום רשות מקרקעי ישראל), מה שמקנה לממשלה השפעה ישירה על תכנון ושיווק קרקעות לבנייה. לאורך השנים עבר שוק הנדל"ן הישראלי מטלטלות – בין מעורבות ממשלתית רחבה לשוק חופשי – וכדי להבין את מצבו הנוכחי, חשוב להתבונן בלקחי העבר.

שנות המדינה הראשונות: עליות המוניות ובנייה ציבורית

בשנות ה-50 ניצבה המדינה הצעירה בפני אתגר אדיר: דיור למאות אלפי עולים חדשים שהגיעו בגלי העלייה הגדולים. בין 1948 ל-1951 בלבד הגיעו לישראל עולים במספר השווה לאוכלוסייה היהודית שהייתה בארץ עם קום המדינה – זינוק עצום שגרר מחסור חמור בדירות. הממשלה הגיבה בפתרונות בזק: הוקמו מעברות – מחנות ארעיים שבהם שוכנו העולים באוהלים ופחונים – ובהמשך הוחל במבצעי שיכון נרחבים. חברות בנייה ממשלתיות כדוגמת "עמידר" קיבלו משימה לבנות אלפי דירות קטנות פשוטות עבור העולים בערים וביישובי פיתוח חדשים שהוקמו בפריפריה (למשל קריית גת ודימונה). במקביל נחקק חוק הגנת הדייר (1955), שהטיל פיקוח על שכר הדירה בנכסים ישנים כדי למנוע ניצול המצוקה ולייצב את שוק השכירות. צעדים אלה אפשרו למדינה לקלוט את גל העלייה תוך שנים ספורות – עד ראשית שנות ה-60 רוב המעברות נסגרו ודייריהן עברו לדיור קבע.

ואולם, באופן מפתיע, הנתונים מעידים כי הביקושים בשוק הנדל"ן בסוף שנות ה-50 לא היו גבוהים במיוחד. ייתכן שהקשיים הכלכליים, הצנע ומגבלות התקציב של אותם ימים ציננו את יכולת הרכישה של הציבור. לפי הערכות השמאי הממשלתי, מחיר ממוצע של דירה בסוף שנות החמישים עמד (בערכים של היום) על כ-370 אלף ₪ – נמוך במקצת ממחירה עשור קודם לכן [דנוס, 2018; חברון, 2016]. במילים אחרות, בעשור הראשון לעצמאות ישראל חלה ירידה ריאלית במחירי הדיור – תקופה יוצאת דופן שבה התמודד השוק עם גידול אוכלוסין עצום אך גם עם מגבלות כלכליות. ירידה זו, כך מציינים היסטוריונים, קצת "נבלעה ברקע" שלל המשברים שעברו על המדינה באותה עת [חברון, 2016] – מלחמות, צנע וקליטת העלייה – אך היא מלמדת על חשיבות ההתערבות הממשלתית: אלמלא אותן דירות ציבוריות שנבנו, מצוקת הדיור הייתה חריפה אף יותר.

דוגמה בולטת: עיר הפיתוח קריית גת (שהוקמה ב-1954) יכולה לשמש כ"מקרה בוחן" למאמצי הדיור הממשלתיים. בתחילת דרכה שוכנו תושביה בצריפים ופחונים, אך תוך כעשור נבנו בה שכונות שיכון מבטון עבור אלפי משפחות עולים מרומניה וממרוקו. התכנון הממשלתי ייעד את העיר להפחית עומס ממרכז הארץ ולספק דיור ותעסוקה בפריפריה. קריית גת אכן גדלה מ-3,000 תושבים ב-1958 ל-17 אלף ב-1968, במרביתם בדיור צנוע אך קבוע שהקנתה המדינה [מרכז המחקר של הכנסת, 2022]. מקרה זה מדגים כיצד מדיניות ממשלתית נחושה בתקופה זו הצליחה להגדיל באופן מסיבי את ההיצע ולהפיג, ולו במעט, את משבר הדיור הראשון.

תובנה: עשור העצמאות הראשון לימד שהשגת יעד "דירה לכל משפחה" אינה טריוויאלית, אך מדיניות פעילה יכולה לשנות את התמונה. מדיניות השיכון של שנות ה-50 יצרה תקדים של מעורבות מדינה עמוקה בדיור – מסר שמשקף את רוח הסולידריות של התקופה. לצד זאת, הניסיון המוקדם הראה שגם כאשר הביקוש גואה (עקב גלי עלייה), המחירים לא בהכרח חייבים לעלות באותה מידה – בתנאי שהממשלה והחברות הציבוריות מגבירות במהירות את היצע הדירות. הגישה הפרואקטיבית הזו אפיינה את שוק הדיור בשני העשורים הראשונים למדינה, עד שמציאות חדשה טרפה שוב את הקלפים.

שנות ה-70: מלחמות, אינפלציה וצלילת מחירים

העשור השלישי (סוף שנות ה-60 ושנות ה-70) הביא עמו תהפוכות גיאו-פוליטיות וכלכליות, שהשתקפו באופן חד גם בשוק הנדל"ן. אחרי הניצחון המזהיר של מלחמת ששת הימים (1967) חווה המשק הישראלי תקופה קצרה של גאות, בין היתר התרחבות טריטוריאלית וגידול בתקווה ובביטחון. ואכן, עד שנת 1968 כבר נסקו מחירי הדיור חזרה, והגיעו לכ-750 אלף ₪ (בערכי כיום) לדירה ממוצעת – כמעט כפול ממחירן כעשור קודם [חברון, 2016]. אולם מגמה זו לא החזיקה מעמד. שנות ה-70 היטיבו פחות עם הכלכלה: מלחמת יום הכיפורים (1973) ומיתון עולמי בעקבות משבר הנפט יצרו משבר דיור שני בהיסטוריה הישראלית [מרכז המחקר של הכנסת, 2022]. הציבור איבד חלק מיכולתו הכלכלית והאמון התערער, ובמקביל נמשכה תנופת הבנייה שהחלה בסוף שנות ה-60, כך שנוצר עודף היצע מסוים. שילוב גורמים אלו הוביל לירידה תלולה במחירי הדיור הריאליים. בשיא השפל, לקראת סוף שנות ה-70, דירה בת ארבעה חדרים הוערכה רק בכ-200 אלף ₪ בערכי היום – כמחצית מערכה כעשור קודם [חברון, 2016].

חשוב להדגיש: ירידת מחירים זו לא נבעה מעודף שפע או התייעלות מוצלחת, אלא בעיקר מאי-יציבות כלכלית וביטחונית. האינפלציה בישראל החלה לטפס בסוף שנות ה-70 לרמות דו-ספרתיות גבוהות, ואיבדה שליטה בתחילת שנות ה-80 (היא הגיעה לשיא של מאות אחוזים בשנה בתחילת שנות ה-80). במצב של אינפלציה דוהרת, מצד אחד ערך הכסף נשחק ולכן רכישת נכסים כמו נדל"ן אמורה להיות אפיק מקלט אטרקטיבי; אך מצד שני, ריבית המשכנתאות האמירו, האשראי הצטמצם, והמשק נקלע למיתון – כך שמעטים יכלו להרשות לעצמם לרכוש דירה. לכך הצטרפו גם גורמים פסיכולוגיים: אחרי מלחמת יום הכיפורים הציבור היה שרוי באי-ודאות וחשש, מה שצינן עוד את שוק הנדל"ן. התוצאה: כמעט עשור אבוד מבחינת שוק הדיור, שבו מחירים שקפצו בסוף ה-60 קרסו שוב עד סוף ה-70.

מקרה בוחן: שכונת גילה בירושלים – אחת משכונות הענק שהוקמו אחרי 1967 – ממחיש את הדינמיקה. גילה נוסדה בסוף שנות ה-60 כחלק מתנופת בנייה בירושלים המאוחדת, ובשנות ה-70 אוכלסה באלפי משפחות בדיור חדש. אך סביב 1974–1976, בעקבות המשבר הכלכלי, חלה ירידה בערכי הדירות אפילו בשכונה מבוקשת זו. דירות נמכרו במחירים נמוכים יחסית, וחלקן אף עמדו ריקות זמן מה. הממשלה שהשקיעה בהקמת גילה מצאה את עצמה מסבסדת שוב דיור למשפרי דיור כדי לעודד אכלוס. כלומר, אף שבנו הרבה – הביקוש הפך כבוש עקב המשבר הכלכלי.

תובנה: שנות ה-70 מוכיחות שירידת ערך בנדל"ן איננה תרחיש תיאורטי בלבד – זה קרה בישראל בפועל. כפי שמציין הכלכלן יניב חברון, "ככלל, כמעט ולא נרשמו תקופות בהן מחירי הדירות בישראל ירדו, אך שתי תקופות כאלו זכורות לנו… הפעם הראשונה הייתה בעשור הראשון להקמת המדינה… והפעם השנייה הופיעה לאחר 1973" [חברון, 2016]. המקרה הישראלי מחזק תופעה עולמית ידועה: מחירי דיור צונחים בדרך-כלל רק בצל אירועים קיצוניים – מלחמות, מיתון עמוק או שינוי מדיניות דרמטי. עבור המשקיעים של אותם ימים, מי שהחזיק בדירה משנות ה-60 ועד סוף שנות ה-70 ראה למעשה שחיקת ערך משמעותית. מאידך, עבור זוג צעיר ב-1978 הייתה זו הזדמנות פז לקנות בית בזול (יחסית) – לו רק היו בידיו ההון והמימון לעשות זאת בשיא האינפלציה. תקופה זו הזינה דיון ער: האם מדינת הרווחה צריכה להתערב יותר בשוק או לתת לכוחות השוק "לתקן" מחירים? בשלהי שנות ה-70, על רקע קריסת המחירים, הלכה והתבססה התפיסה שיש לעודד את המגזר הפרטי לחזור ולבנות ולהשקיע בדיור, כדי להחיות את הענף ולשקם את הכלכלה.

עליה גדולה ותנופת בנייה: שוק הנדל"ן בשנות ה-80 וה-90

לאחר היציאה מן האינפלציה ההרסנית עם תוכנית הייצוב ב-1985, נכנס שוק הנדל"ן הישראלי לעידן חדש. שנות ה-80 המאוחרות ושנות ה-90 התאפיינו בשילוב ייחודי של ביקושים אדירים והגדלת ההיצע בעת ובעונה אחת – מה שהביא תחילה לנסיקה במחירים, ואחר-כך לבלימה ואף ירידה מסוימת. הגורם המרכזי לטלטלה זו היה גל העלייה העצום מברית המועצות לשעבר שהחל בסוף שנות ה-80. בתוך פחות מעשור (1989–1999) הגיעו לישראל קרוב למיליון עולים חדשים דוברי רוסית. זרם אנושי אדיר זה הצית באופן טבעי ביקוש חסר תקדים לדירות בכל רחבי הארץ. בתחילת שנות ה-90 נרשם זינוק שנתי דו-ספרתי במחירי הדירות – בסך הכול יותר מהכפלה (עלייה של למעלה מ-100%) בין סוף שנות ה-80 לאמצע שנות ה-90 [חברון, 2016].

הממשלה, שהפיקה לקחים ממשברי העבר, התגייסה שוב כמוביל מרכזי לפתרון מצוקת הדיור. שר הבינוי והשיכון אריאל שרון בשנים 1990–1992 יישם שורה של תוכניות חירום לעידוד בנייה מהירה: האצת תכנון סטטוטורי (כולל עקיפת בירוקרטיה תכנונית במקרים מסוימים), מתן קרקעות מדינה לקבלנים במחיר מוזל, והסרת חסמי רגולציה נוספים. כמו כן, הוזרמו סובסידיות ומשכנתאות בתנאים מועדפים לזכאי משרד השיכון, כדי לעודד רכישת דירות חדשות. התוצאות לא איחרו להגיע: היקף התחלות הבנייה בשנות ה-90 שבר שיאים. בתחילת העשור הגיע מספר הדירות בבנייה לכ-80 אלף בשנה – רמה שאין לה תקדים לפני או אחרי. פרויקטי ענק של שכונות חדשות צצו בערי המרכז והפריפריה גם יחד. למשל, בערי המרכז כמו ראשון לציון ואשדוד הוקמו במהירות שכונות כמו נווה חוף וסי סייד, ובפריפריה גדלו ערים כבית שמש, כרמיאל ובאר שבע בקצב מואץ.

בהתאם, לצד עליות המחיר שנרשמו בתחילת גל העלייה, ההיצע החדש החל לאזן את השוק באמצע שנות ה-90. הנתונים מראים שבשיא גל העלייה, מחיר דירה ממוצעת הגיע לכמיליון ₪ (בערכי היום) ב-1998 – לעומת כ-700 אלף ₪ עשור קודם, ב-1988 [חברון, 2016]. אך בסוף שנות ה-90, משהושלמו אלפי פרויקטים והבנייה נמשכה, נוצר אף עודף היצע מסוים. במקביל, המשק נכנס להאטה בעקבות גורמים חיצוניים: התפוצצות בועת ההיי-טק העולמית בשנת 2000, ופרוץ האינתיפאדה השנייה (2000–2003) שפגעו בכלכלה הישראלית. הביקושים לדירות בשנים 1998–2003 נחלשו, ויחד עם ההיצע הרב הובילו סוף-סוף לירידת מחירים מתונה לאחר שנים של טיפוס. למעשה, בין 1997 ל-2003 ירדו מחירי הדיור בכ-10% ריאלית [חברון, 2016]. דירה ממוצעת בשנת 2008 הוערכה בכ-923 אלף ₪ – נמוך יותר מאשר עשור קודם לכן [דנוס, 2018]. בכך התגשם הדפוס המחזורי שדנוס ואחרים איתרו: אחרי עשור של עליות חדות, הגיע עשור של תיקון וירידה.

מקרה מבחן: קריית השרון בנתניה – שכונה גדולה שתוכננה בתחילת שנות ה-90 – ממחישה את תהליך השיא והבלימה. הפרויקט הושק ב-1994 כפתרון מגורים לעשרות אלפי משפחות (כולל עולים רבים) עם תמהיל דירות מגוון. במהלך הבנייה המואצת באמצע שנות ה-90 נמכרו הדירות "על הנייר" במחירים גבוהים, בסימן השוק הרותח דאז. אך עם אכלוס השכונה בראשית שנות ה-2000, השוק כבר הצטנן: חלק מהרוכשים המוקדמים גילו ששווי דירתם ירד ביחס למחיר שקנו, בשל ירידת המחירים הכללית. למרות זאת, המהלך הלאומי הצליח: משבר הדיור של ראשית שנות ה-90 נבלם, ומאות אלפי עולים נקלטו בדיור קבע. בסוף העשור אף היו דירות ריקות שנותרו ללא קונים מידיים – תופעה נדירה בישראל – תוצאה של הצלחת היזמה להגדלת ההיצע.

תובנה: שילוב של גידול אוכלוסייה דינמי עם מדיניות דיור אגרסיבית סיפק בשנות ה-90 תמונה מורכבת: בתחילה עליית מחירים חדה בשל זינוק בביקוש, ובהמשך ייצוב וירידה עקב הגדלת היצע. מחקר של בנק ישראל מצא כי מאז 2011 כ-40% מההתייקרות במחירי הדירות קשורה ישירות למחסור בהיצע לעומת הביקוש, ואכן בשנות ה-90 ראינו שכאשר הממשלה הגדילה את היצע הבנייה – התמתנו המחירים [נגר וסגל, 2011]. עוד למדנו שבניית דירות מתאימה יכולה למתן משבר: הממשלות אז דאגו לא רק לכמות, אלא גם להתאמה – למשל פרויקטים של דירות קטנות להשכרה לזכאי דיור, לצד דירות גדולות יותר למשפרי דיור. יחד עם זאת, סוף שנות ה-90 המחיש שגם עודף בנייה אינו בר קיימא: לאחר שהתפוגג המשבר, הקבלנים צמצמו משמעותית את הבנייה (נרשמה ירידה של למעלה מ-90% בהתחלות הבנייה 1997–2003 לעומת אמצע העשור [מרכז המחקר של הכנסת, 2022]), כדי להתאים למצב השוק החדש. כך נכנסנו למאה ה-21 עם שוק דיור רגוע באופן יחסי, מלווה בתחושה – לזמן מה – שמשבר הדיור מאחורינו.

בועת הנדל"ן המודרנית: 2008–2025 – עליות, מחאה והתערבות ממשלתית

אמצע שנות ה-2000 התאפיין בישראל ביציבות יחסית בשוק הנדל"ן. לאחר התיקון כלפי מטה בראשית העשור, מחירי הדיור דשדשו ברמה סבירה, והציבור החל להתרגל לסביבת מחירים "נורמלית" יותר. אולם סביב שנת 2007–2008 החל עידן חדש – מה שרבים מכנים "משבר הדיור הנוכחי" או בחדשות השגרתיות "משבר הדיור". אירועים גלובליים ומקומיים חברו יחד להפוך את שוק הדיור הישראלי על פיו: הריבית בישראל (ובעולם) ירדה לשפל היסטורי בעקבות המשבר הכלכלי הגלובלי של 2008, מה שהוזיל מאוד משכנתאות; שוק המניות העולמי התערער, ומשקיעים רבים חיפשו מקלט בנדל"ן; ובישראל, אחרי כמה שנים של בנייה מצומצמת, צמח דור חדש של רוכשים ומשפרי דיור שנכנסו לשוק. התוצאה הייתה זינוק חד במחירי הדיור שהחל ב-2008 ולא עצר במשך שנים מספר. בין 2008 ל-2013, כאמור, זינקו המחירים בכ-55% במצטבר [הלמ"ס, 2014]. עד 2017 הכפילו את עצמם כמעט מחירי הדירות הריאליים לעומת 2007.

העליות התלולות חוללו שינוי חברתי: רוכשים רבים, בעיקר צעירים, חשו שנותרו מחוץ למשחק. שיאה של תחושה זו הייתה מחאת האוהלים בקיץ 2011 – התנועה החברתית הגדולה שפרצה בדרישה לצדק חברתי, ובמרכזה מחאת יוקר הדיור. אותה מחאה הובילה להקמת ועדת טרכטנברג ולהכרה ממשלתית דחופה בצורך לפעול. ואכן, בתחילת העשור השני של המאה החלו כמה יוזמות: העלאת מס רכישה על דירות להשקעה, הגבלות בנק ישראל על שיעור המימון (הגבלת המשכנתא ל־50%–75% מימון), ותוכניות ממשלתיות להגדלת ההיצע. בין הצעדים הבולטים: האצת תכנון באמצעות ועדות דיור לאומיות (ותמ"ל) לפרויקטים גדולים, חתימת הסכמי גג עם עיריות למימון תשתיות בתמורה לבניית אלפי דירות, ותוכנית "מחיר למשתכן" (שהושקה ב-2015) שסבסדה מאות אלפי שקלים ממחיר דירה חדשה לזכאים בהגרלה. צעדים אלו הצליחו רק חלקית לרסן את המגמה. בפועל, המחירים המשיכו לטפס כמעט ברצף, אם כי בקצב מעט מתון יותר לפרקים. לדוגמה, לאחר המחאה החברתית ראינו התייצבות זמנית: בין אוגוסט 2011 לאוגוסט 2012 בקושי נרשמה עליית מחירים, ואף הייתה ירידה קלה של כ-2% שנבלמה עד 2013 – כנראה בהשפעת צעדי הממשלה והגדלת התחלות הבנייה באותה עת [בנק ישראל, 2018]. אבל מהר מאוד חזרו המחירים לעלות.

בתחילת 2020 פרץ משבר הקורונה, ושוב היו שסברו כי "הנה, מחירי הדיור יתמתנו ואולי אף ירדו". אכן, בשלהי 2020 ותחילת 2021 נרשמה האטה מסוימת במספר העסקאות, אך למרבה ההפתעה, המגמה שוב התהפכה במהירות: הריבית שנותרה אפסית, הביקוש הכבוש שהתפרץ לאחר הסגרים, וההיצע המוגבל – כל אלה הובילו בשנת 2021–2022 לזינוק מהיר נוסף. בשנת 2022 נרשמה עליית מחירי דיור של כמעט 20% בשנה אחת – שיעור שיא היסטורי של התייקרות שנתית [בן-דוד, 2022]. לפי דו"ח הלמ"ס, בין אוגוסט 2021 לספטמבר 2022 זינקו המחירים ב-19.8%– הגבוה ביותר מזה עשרות שנים, חרף תחילת עליית הריבית באותה תקופה [בן-דוד, 2022]. השוק הישראלי הלך בניגוד למגמה העולמית: בזמן שבאירופה ובארה"ב החלו מחירי הבתים להתקרר או אף לרדת ב-2022 עקב העלאת הריבית, בישראל התמשכה העלייה (אמנם בהאטה קלה) עד סוף 2022.

לקראת 2023 החלה להתגלות השפעתו המצננת של הגורם המקרו-כלכלי: הבנק המרכזי העלה את הריבית מ-0.1% במרץ 2022 לכ-4.5% באמצע 2023 – הרמה הגבוהה ביותר מזה למעלה מעשור. בעקבות זאת התייקרו המשכנתאות בצורה משמעותית, הביקוש לדירות החל להתקרר, ובנתוני 2023 כבר נרשמו סימנים ראשונים לבלימה: למשל, ברבעון הראשון של 2023 נרשמה ירידה קלה במדד מחירי הדיור – לראשונה מאז תחילת מגפת הקורונה [ליאור, 2023]. עם זאת, אירועי השנה האחרונה (כגון המצב הביטחוני – מבצע "חרבות ברזל" באוקטובר 2023) שוב טרפו את הקלפים. באמצע 2024 דווח על עלייה מחודשת בקצב כ-3% בשנה, אולי בהשפעת ביקושים ייחודיים שנוצרו בעקבות המלחמה [ויקיפדיה, 2024]. כך או אחרת, ברמה הארצית מחירי הדיור בסוף 2024 עומדים בשיא כמעט חסר תקדים. בנתוני אפריל 2025, ערב יום העצמאות ה-77, מדד מחירי הדירות קרוב לשיא כל הזמנים, ומספר העסקאות נמוך לעומת שנים קודמות – סימן להמתנה וחשש בשוק.

מקרה בוחן: תל אביב – בין בינלאומי למקומי. תל אביב, העיר היקרה בישראל, שימשה בעשור האחרון דוגמה קיצונית לתהליכים שעברו על שוק הדיור. מחירי הדירות בתל אביב קפצו בשנים 2008–2020 בכ-150% בממוצע. בשכונות המבוקשות, כגון לב תל אביב וצפון ישן, חצו המחירים רף של 50 אלף ₪ למ"ר. הגורמים כוללים לא רק את הריבית הנמוכה והמחסור בהיצע קרקע, אלא גם תופעה יחסית חדשה: רוכשים זרים. משקיעים יהודים מארה"ב, צרפת ומדינות נוספות נהנו משערי חליפין וריבית נוחים, ורכשו נכסים בתל אביב ובירושלים כמקומות נופש והשקעה. תופעת "דירות הרפאים" – דירות שבעליהן מתגוררים בהן רק חלק קטן מהזמן – התרחבה, ובמרכז תל אביב הוערך ב-2019 שכ-1 מתוך 10 דירות ריקות רוב השנה. תושבי העיר מצאו עצמם מתחרים בכיסים בינלאומיים עמוקים, מה שדחף עוד את המחירים כלפי מעלה. מנגד, ממשלת ישראל והעירייה ניסו להתמודד באמצעות מיסוי גבוה יותר על רוכשים זרים (מס רכישה של 8% ומעלה) ותוכניות פינוי-בינוי להגדלת ההיצע המקומי. במקרה תל אביב, אנו רואים כיצד גלובליזציה יכולה להחריף בעיות דיור מקומיות: קשרי הון בינלאומיים מחד, וחוסר יכולת להדביק את הביקוש באמצעות בנייה חדשה במרכז עיר צפוף מאידך.

תובנה: משבר הדיור הנוכחי – החל מסביבות 2008 ועד היום – הוא הארוך בהיסטוריה של ישראל. הוא משלב אתגרים מבניים (גידול אוכלוסייה גבוה, מחסור בקרקעות זמינות במרכז, הליכי תכנון ארוכים) עם גורמים מקרו-כלכליים (ריבית נמוכה היסטורית ואשראי זמין, ואחר כך עליית ריבית חדה). פרספקטיבה היסטורית מראה שמחירי הדיור בישראל עלו לאורך שנים בקו כמעט רציף, עם תיקונים קלים בלבד, והדבר ביסס בקרב הציבור את הציפייה ש"מחירים תמיד יעלו". זה כשלעצמו הפך לגורם פסיכולוגי שמניע ביקוש: החשש ש"אם לא נקנה עכשיו – בעתיד לא נוכל להרשות לעצמנו" דוחף זוגות צעירים להיכנס לשוק מהר יותר, וגם משקיעים לרכוש נכסים כהשקעה סולידית. גורם זה מזין את עצמו, וכך גם לאחר עליות דרמטיות המחירים לא ירדו משמעותית. כפי שמסכם יניב חברון: ההיסטוריה מוכיחה שירידות דיור מתרחשות רק עם משבר כלכלי חמור או אבטלה גבוהה [חברון, 2016]. עד כה, למעט האטות נקודתיות, זה לא קרה בהיקף שנדרש להפלת המחירים. לעומת זאת, "הבעיה המרכזית בישראל היא לא עם מחירי הדיור עצמם, אלא עם הקושי לרכוש דירה" [חברון, 2016] – כלומר, הפער בין מחיר הדירה להכנסת משק בית. אמירה זו ממחישה את לב המשבר: דיור הופך ממוצר בסיסי לנחלת מי שידם משגת בלבד, וזו סוגיה כלכלית-חברתית בוערת.

ביקורת ופרספקטיבות חלופיות: בועה speculative או מחסור אמיתי?

שוק הנדל"ן אינו רק זירה כלכלית, אלא גם נושא לוויכוח ער בין מומחים, קובעי מדיניות והציבור הרחב. לאורך השנים התפתחו לפחות שתי גישות מרכזיות – לעיתים מנוגדות – לגבי הגורמים לעליית מחירי הדיור ודרכי ההתמודדות הרצויות:

• פרספקטיבה 1: כוחות שוק והיצע-ביקוש (הגישה ה"מסורתית"): לפי גישה זו, מחירי הדיור עולים בעיקר בגלל פער מתמשך בין ביקוש גבוה להיצע מוגבל. ישראל היא מדינה קטנה עם גידול אוכלוסייה מהיר (כ-2% לשנה), ותהליך העיור המרכזי יוצר ביקוש רב למגורים באזורי המרכז. מנגד, שחרור הקרקעות הממשלתיות לבנייה וקצב התחלות הבנייה לא הדביקו את הצורך. בנק ישראל פרסם מחקר המעריך שכ-40% מעליות המחירים בעשור האחרון מוסברות בעודף ביקוש על ההיצע [נגר וסגל, 2011]. מצדדי גישה זו טוענים שרוב ההתייקרות אינה "בועה" ספקולטיבית אלא שיקוף של מציאות כלכלית: יותר משקי בית רודפים אחר מעט מדי דירות. הם מצביעים על כך ששיעור בעלי הבתים בישראל (כ-70%) עדיין גבוה משל מדינות מערביות רבות, וכי הריבית האפסית בשנים האחרונות הצדיקה כלכלית עלייה במחירי הנכסים (לא רק דירות – גם מניות ונכסים אחרים). לתפיסתם, אין "בועת נדל"ן" שמתנתקת מהמציאות; להפך, המחירים הם תוצאה רציונלית של סביבת שוק. אחד מביטויי עמדה זו נשמע מפי אוהד דנוס, יו"ר לשכת שמאי המקרקעין לשעבר, שסבור שהעליות משקפות מגמה ארוכת טווח: "ניתן להבחין במחזוריות בכל עשור… במקרה הישראלי, ירידת מחירים משמעותית תקרה רק בעקבות אירוע קיצוני (מיתון כבד, מלחמה גדולה וכד')." [דנוס, 2018]. לפי גישה זו, הפתרון למשבר טמון בעיקר בהגדלת ההיצע – עוד קרקעות זמינות לבנייה, קיצור הביורוקרטיה בתכנון, ועידוד הקבלנים לבנות בכל הארץ. יתרון גישה זו הוא בפשטותה: היא מטפלת בשורש הכלכלי של הבעיה. עם זאת, יש המבקרים שכל עוד הגדלת ההיצע מתמקדת באזורים יקרים או בדירות גדולות, היא לא מועילה מספיק לאוכלוסייה המתקשה באמת.
• פרספקטיבה 2: כשל שוק והצורך ברגולציה (הגישה החברתית-ביקורתית): גישה חלופית טוענת שעליית המחירים התלולה אינה "כוח טבע" שיש להשלים עמו, אלא תוצר של בחירות מדיניות שגויות ושל כוחות שוק בלתי-מרוסנים. חוקרים במכון אדוה, למשל, מציינים כי מאז שנות ה-90 נסוגה המדינה מתפקידיה ההיסטוריים בתחום הדיור – כגון בנייה ציבורית רחבת היקף ושיכון בר-השגה – והותירה את הזירה ליזמים פרטיים ולשוק החופשי [סבירסקי והופמן-דישון, 2016]. התוצאה, לטענתם, היא "שוק דיור מפוצל": קבלנים ממוקדים בעיקר בבניית דירות יוקרה גדולות משום ששם הרווח גבוה, בעוד ההיצע של דירות קטנות ובנות-השגה נותר זניח. תימוכין לטענה זו נמצאים גם בדו"ח משרד הבינוי והשיכון בשנת 2002 שחזה את צרכי השוק: לפי תחזית המשרד, כ-55%–58% מהביקוש בשנת 2010 אמור היה להיות לדירות קטנות (1–3.5 חדרים), אך בפועל באותה שנה רק כ-5% מהדירות שנבנו היו בנות 3 חדרים או פחות [סבירסקי והופמן-דישון, 2016]. פירושו של דבר – כשל שוק בתמהיל הבנייה. מצדדי גישה זו רואים במחירי הדיור הגבוהים בועה מסוכנת: כשפערי המחיר-שכר בלתי סבירים, יש סכנה של "פיצוץ הבועה" אם וכאשר תנאי הריבית או ההשקעות ישתנו, כפי שקרה בארה"ב ב-2008. הם מצביעים גם על ממד חברתי: דיור הוא זכות בסיסית, וכששוק פרטי לא מספק פתרון בר-השגה, על הממשלה להתערב בכלים חזקים – למשל, הטלת פיקוח על שכר דירה, מיסוי דירות ריקות, בניית דיור ציבורי וציבורי-פרטי בהיקף גדול, והבטחת תמהיל דירות מגוון (לא רק 5-6 חדרים בקצה העליון). יתרון גישה זו הוא בהתמקדותה בצדק חלוקתי ובמניעת סיכונים מערכתיים; חסרונה הפוטנציאלי הוא שסביבת רגולציה כבדה מדי עלולה להרתיע יזמים, להפחית את הבנייה ובטווח ארוך אולי להחריף את המחסור.

חשוב להדגיש שאין מדובר בשני מחנות נפרדים לגמרי – רבים מהכלכלנים והקובעים משלבים תובנות משתי הגישות. למשל, הממשלה הנוכחית ניסתה גם להגדיל היצע (שיווק קרקעות בהיקפים מוגדלים, הקמת ועדות מיוחדות) וגם לסבסד דירות מוזלות (בתוכניות "מחיר מופחת" ו"דירה בהנחה" שהחליפו את "מחיר למשתכן"). הדיון בבועה אף הוא נוכח: דעות חלוקות אם ישראל עומדת בפני תיקון מחירים חד. היו שטענו לאורך העשור האחרון שמחירי הדיור הגיעו לרמה בלתי-מציאותית ביחס ליכולת הציבור (מדד מחיר-שכר מהמ גבוה), ולכן "התפוצצות הבועה" היא רק עניין של זמן. אחרים השיבו שמבנה השוק המקומי ייחודי: אחוז המשכנתאות במימון בנקים נמוך יחסים לתמ"ג (בנקים בארץ שמרניים יותר), מרבית החוב צמוד נכס, ולכן תרחיש של קריסה פיננסית כמו בסאב-פריים בארה"ב הוא פחות סביר בישראל [חברון, 2016]. עד כה, המציאות נטתה לצד האופטימי – לא חווינו ירידה ניכרת למרות התרעות "בועה" משנת 2010 ואילך – אך ההיסטוריה עוד נכתבת, והעלאת הריבית האחרונה אולי עוד תשנה את התמונה.

סיכום והמלצות: לאן פני שוק הדיור?

לאחר מסע לאורך יותר משבעה עשורים, שוק הנדל"ן הישראלי לימד אותנו שיעורים חשובים: הוא עבר ממחנות עולים לניסיונות שיכון המוני, דרך משברי מלחמה ואינפלציה, ועד לכלכלה גלובלית וטכנולוגית. אם יש דבר אחד שקבוע בו, זו המחזוריות: עליות חדות וירידות מתונות לחלופין. ולמרות זאת, מגמת-העל ארוכת הטווח הייתה תמיד כלפי מעלה. לקראת העתיד, וכדי להפיק את מירב הלקחים, להלן חמש המלצות ותחזיות המבוססות על המסקנות העיקריות:

1. האצת הבנייה והתשתיות – יש להגביר באופן עקבי את קצב התחלות הבנייה באזורי הביקוש, תוך השקעה בפתרונות תחבורה שיחברו את הפריפריה. ממשלת ישראל צריכה להמשיך במדיניות של הסכמי גג עם עיריות, ייזום תשתיות (כבישים, רכבות, מוסדות חינוך) לפני אכלוס, ופישוט רגולציה תכנונית. הגדלת ההיצע היא התרופה הבסיסית ביותר למחירי דיור גבוהים, בתנאי שהיא נעשית בחוכמה. יתרה מזו, יש לתת תמריצים לקבלנים לבנות דירות קטנות ובינוניות ולא רק מגדלי יוקרה – למשל באמצעות מכסות או מענקים לפרויקטים עם שיעור גבוה של דירות 3-4 חדרים. צעד כזה יכוון את ההיצע לצורכי רוב המשפחות הצעירות [סבירסקי והופמן-דישון, 2016].
2. חיזוק הדיור הציבורי והמסובסד – בהמשך למסורת שנות ה-50 וה-60, מומלץ שהמדינה תחזור למעורבות משמעותית באספקת דיור בר-השגה. המשמעות היא הגדלת מלאי הדיור הציבורי (שיקום ורכישת דירות נוספות להשכרה מוזלת לזכאים) והרחבת תוכניות כמו "דירה בהנחה" לטווח ארוך. בנוסף, ניתן לעודד מודלים של דיור שיתופי (Co-Housing) ודיור בהשכרה לטווח ארוך באמצעות קרנות השקעה ממשלתיות ופרטיות. מהלכים אלו יספקו רשת ביטחון למי שאינו יכול לרכוש כיום, וימתחו קו תחתון למחירי השכירות בשוק החופשי.
3. איזון מיסוי ושוק ההשקעות – על קובעי המדיניות להמשיך למצוא את נקודת האיזון הנכונה במיסוי ובהגבלות על משקיעי נדל"ן. מצד אחד, משקיעים (שרוכשים דירה שנייה ושלישית) מגדילים את הביקוש ומחירי הדירות, ולכן צעדים כמו מס רכישה מוגדל למשקיעים ומיסוי דירה רביעית ומעלה הם מוצדקים לתיקון העיוות. מצד שני, יש לזכור שמשקיעים מספקים דירות לשוק השכירות, ולכן מדיניות מיסוי צריכה להיות עדינה כדי לא לצמצם מדי את היצע הדירות להשכרה. המלצה היא לעבור למודל מיסוי פרוגרסיבי חכם יותר: למשל, עידוד השכרת דירות לטווח ארוך על ידי הטבות מס לבעלי דירה שמשכירים ל-5 שנים ומעלה, לעומת מיסוי גבוה על דירות שעומדות ריקות. כך תנותב פעילות המשקיעים לכיוון הרצוי חברתי.
4. מעקב והיערכות לשינויים גלובליים – על ישראל לעקוב בדריכות אחר התפתחויות גלובליות העלולות להשפיע על שוק הנדל"ן המקומי. למשל, מגמות של ריבית בינלאומית: אם בעולם עוברים לעידן של ריבית גבוהה לפרקי זמן ארוכים, סביר שגם בארץ הביקוש לדירות ייחלץ מעט מלחץ היתר ויתמתן. תחזית זהירה צופה שב-2025–2026 קצב עליית המחירים יתמתן לכיוון ה-1%–3% בשנה במקום מעל 5% שראינו בעבר [מירובסקי, 2024]. תרחיש קיצון של מיתון עולמי עלול אף לגרור קיפאון או ירידת מחירים זמנית – כפי שקרה קלות בתחילת שנות ה-2000 ובשנות ה-70. הממשלה ובנק ישראל צריכים להיות מוכנים עם כלי עידוד או בלימת אשראי בהתאם: אם השוק יתחיל לרדת בחדות, ייתכן צורך לתמוך בענף הבנייה (כדי למנוע פגיעה בתעסוקה וביציבות הבנקים); ואם ימשיך לעלות מהר – אולי לשקול צעדי צינון נוספים. הגישה חייבת להיות דינמית ומבוססת נתונים עדכניים.
5. חשיבה חדשנית על דיור וקהילה – המשבר הנוכחי מלמד אותנו שלא מספיק "לעבות עוד מאותו הדבר". הערים הגדולות צפופות ויקרות, והפרוורים מתרחקים ומאריכים את הפקקים. העתיד דורש פתרונות יצירתיים: התחדשות עירונית מואצת (פינוי-בינוי ותמ"א 38 באופן מבוקר) יכולה להוסיף עשרות אלפי דירות באזורי ביקוש ללא בזבוז קרקע, אך זו צריכה להיעשות תוך שמירה על איזון חברתי (אי-ג'נטריפיקציה של אוכלוסיות מוחלשות החוצה). פתרון נוסף הוא פיתוח המטרופולינים המשניים – למשל חיזוק באר שבע וחיפה כמרכזי תעסוקה ותרבות – כדי ליצור אלטרנטיבות אמתיות למגורים במחיר סביר מחוץ לגוש דן. עידן העבודה ההיברידית שלאחר הקורונה גם הוא הזדמנות: אם יותר אנשים יעבדו חלקית מהבית, ייתכן שיוכלו לגור רחוק יותר ממקום עבודתם. מדיניות עידוד של מעבר לפריפריה (כגון הטבות מס לאזורי עדיפות, העברת יחידות ממשלתיות לנגב ולגליל) יכולה להפיץ את הביקוש בצורה שיוויונית יותר ברחבי הארץ.

לסיכום, סיפורו של שוק הנדל"ן הישראלי הוא במידה רבה סיפורה של המדינה: שנים של צמיחה, הגירה, משברים והסתגלות. מהמעברה ועד המגדל – דרך ארוכה עברנו, ועדיין האתגר לשכן כל משפחה בכבוד נותר חי. ככל שאנו חוגגים את עצמאות ישראל ה-77, נותרת בעינה השאיפה הבסיסית שליוויתה מימי ראשוני הציונות: "בית בארץ ישראל לכל יהודי" – בתוספת עדכון מודרני: בית לכל אזרח, במחיר שיוכל לעמוד בו. ההיסטוריה מלמדת שאפשרי לשנות כיוון עם המדיניות הנכונה, והעתיד בידינו לעצב שוק דיור יציב, הוגן ובר-קיימא יותר לדורות הבאים.

מקורות

1. אוהד דנוס (2018). מאז ועד היום: בכמה טיפסו מחירי הדירות בין 1948 ל-2018? וואלה נדל״ן. נתונים היסטוריים על מחירי דירות ארבעה חדרים (בערכי 2014).
2. יניב חברון (2016). "רכבת הרים: מחירי הדירות – מאז ועד היום". ידיעות אחרונות – ynet. סקירת עשורים וניתוח תקופות של עליות וירידות בשוק הדיור הישראלי.
3. הילה ציאון (2025). "העיר המפתיעה עם הכי הרבה צמודי קרקע, ואיזה יישוב הכי צפוף?" ידיעות אחרונות – ynet, 22 בינואר 2025. נתוני הלמ"ס על מלאי הדירות, שיעורי בעלות ושכירות (נתוני 2013–2024).
4. ויצמן נגר וגיא סגל (2011). "מה מסביר את התפתחות מחירי הדירות ושכר הדירה בישראל בשנים 1999–2010". מחקר בנק ישראל. ניתוח גורמי עליית המחירים בעשור שלפני משבר הדיור הנוכחי (השפעת מחסור בהיצע, ריבית ועוד).
5. ריקי בן-דוד (2022). "Housing prices jump almost 20% in 2022". Times of Israel, 16 בנובמבר 2022. דווח על שיא בעליות המחירים השנתיות לפי נתוני הלמ"ס, והשוואה לסביבת האינפלציה והריבית.
6. שלמה סבירסקי וירון הופמן-דישון (2016). "שוק הדיור המפוצל – 'כוחות השוק', משבר הדיור והחזון הממשלתי הנשכח". מרכז אדוה, דצמבר 2016. ביקורת מדיניות והצגת הצורך בחזרה לתכנון מדינתי במגורים, כולל ניתוח תמהיל גודל הדירות.
7. אריק מירובסקי (2024). "מחירי הנדל"ן בדרך לשיא חדש". גלובס, 15 באפריל 2024. עדכון על מצב שוק הדיור לנוכח עליית הריבית והביקושים, ותחזיות להמשך השנה.
8. מרכז המחקר והמידע של הכנסת – המחלקה לפיקוח תקציבי (2022). "שוק הדיור: התפתחות המחירים, גורמי הביקוש וההיצע וניתוח תוכניות הממשלה". דוח מידע מיוחד, אוקטובר 2022. סקירה היסטורית של חמשת משברי הדיור מאז קום המדינה וניתוח מדיניות עדכנית.