האם אפשר לקחת משכנתא על 100% משווי הנכס? כל מה שצריך לדעת

רוצים לקנות דירה – אבל אין לכם הון עצמי? אתם לא לבד.
המחירים עולים, הדרישות של הבנקים נוקשות, ורוב הזוגות הצעירים (וגם לא מעט רווקים, גרושים והורים) מוצאים את עצמם שואלים את אותה שאלה: "איך משיגים משכנתא מלאה – בלי הון עצמי?"

כדי לעשות סדר, ריכזתי כאן את כל מה שצריך לדעת על משכנתא ב־100% מימון:
מה החוק אומר, אילו פתרונות יצירתיים קיימים, מה הסיכונים שצריך לקחת בחשבון – ואיך בכל זאת ניתן להוציא את זה לפועל בצורה אחראית.

מהי משכנתא מלאה (100% מימון) ולמי זה רלוונטי?

משכנתא מלאה היא שאיפה של הרבה מאוד זוגות צעירים, רווקים, גרושים, וגם משפחות שרוצות לרכוש דירה – אך לא הצליחו לחסוך הון עצמי.
למעשה, מדובר במצב שבו כל סכום רכישת הדירה ממומן באמצעות הלוואות – בלי שקל מהכיס הפרטי.

זה רלוונטי במיוחד למי ש:

• אין לו הורים שיכולים לסייע במתנה או בהלוואה.
• משלם שכר דירה גבוה ורוצה להמיר אותו להחזר משכנתא.
• מקבל אישור עקרוני מהבנק – אבל לא מצליח להגיע ל־25% הון עצמי.
• מתכנן לרכוש דירה בפריפריה או בפרויקט ממשלתי.

מה אומר בנק ישראל על משכנתא מלאה?

למרות שהביקוש קיים – בנק ישראל אינו מאפשר משכנתא של 100% מימון באופן ישיר.
לפי ההנחיות:

סוג רוכש הדירה	אחוז מימון מקסימלי שמותר בבנק
רוכש דירה ראשונה	עד 75% מימון בלבד
משפר דיור	עד 70% מימון
רוכש דירה להשקעה	עד 50% מימון

המשמעות היא שברוב המקרים, צריך להביא לפחות 25% הון עצמי מהבית – אחרת לא ניתן לקבל את האישור מהבנק.

איך בכל זאת ניתן לקבל מימון מלא – פתרונות יצירתיים

למרות המגבלות של בנק ישראל, יש כיום לא מעט דרכים לקבל בפועל 100% מימון – בעזרת שילובים בין הלוואות, נכסים קיימים ופתרונות חוץ־בנקאיים. הנה האפשרויות המרכזיות:

1. משכנתא רגילה + הלוואה חוץ בנקאית

בתרחיש זה, הבנק מאשר לכם עד 75% מימון, ואת יתרת הסכום (25%) משלימים באמצעות הלוואה חוץ־בנקאית מחברות מימון חוץ בנקאיות בפיקוח.

✅ יתרון: לא תלויים בהורים או בנכס נוסף
❌ חסרון: ריבית גבוהה יותר על ההלוואה החוץ־בנקאית

2. שעבוד נכס נוסף – לרוב של ההורים

אם למשפחה יש דירה ללא משכנתא, ניתן לשעבד אותה (חלקית או מלאה) כדי להשיג את המימון החסר.
הבנק רואה את הנכס הנוסף כבטוחה – ולכן מאפשר להגדיל את אחוזי המימון.

✅ יתרון: ריבית בנקאית רגילה
❌ חסרון: מעורבות של הורים או בני משפחה

3. תכניות ממשלתיות – כמו מחיר מטרה / דירה בהנחה

בתכניות כמו "מחיר מטרה" או "דירה בהנחה", ערך הדירה בפועל גבוה ממחיר הרכישה – ולכן הבנק מחשב את אחוז המימון מהשווי המלא ולא רק ממחיר הקנייה.
כך, אפשר לקבל משכנתא שמכסה כמעט את כל העלות בפועל.

✅ יתרון: תנאים מועדפים לזכאים
❌ חסרון: תלוי בזכאות, הגרלות וזמינות הפרויקטים

רבקית ממליצה: כל מקרה שונה ודורש התאמה אישית – יש לקוחות שמרכיבים תמהיל חכם משלושת הפתרונות, ויחד מצליחים לקנות דירה בלי הון עצמי משמעותי.

טעויות נפוצות שמובילות להחזר חודשי גבוה מהצפוי

כאשר ניגשים לבנות משכנתא ב־100% מימון, חשוב להיזהר מטעויות נפוצות שעלולות לגרום להחזר חודשי כבד, לא צפוי ולעיתים מסוכן:

טעות 1: התעלמות מהריביות של ההלוואה החוץ־בנקאית

לווים רבים מתמקדים בריבית של המשכנתא – ושוכחים לבדוק מהי הריבית של ההלוואה החוץ־בנקאית.
בפועל, זו עשויה להיות ריבית גבוהה מאוד (7%–10%), והיא זו שתכביד על ההחזר החודשי.

טעות 2: חוסר תכנון של ההחזר החודשי הכולל

לא מספיק לבדוק “כמה המשכנתא תעלה לנו” – צריך לחשב את סה"כ ההתחייבויות החודשיות (כולל הלוואות, שכירות, רכב, גנים וכו') ולוודא שההחזר החודשי לא עובר את ה־35% מההכנסה נטו.

 טעות 3: לקיחת התחייבות ללא ליווי מקצועי

בחלק מהמקרים, הלקוחות חותמים על הלוואות מבלי להבין את המשמעויות המשפטיות או הכלכליות – למשל, שעבוד של נכס אחר או קנס גבוה על פירעון מוקדם.

מתי כדאי לשקול מימון גבוה במיוחד?

1. כששכר הדירה גבוה יותר מהחזר המשכנתא – אם אתם משלמים 5,000–6,000 ₪ על שכירות, אבל תשלום המשכנתא יהיה דומה – ייתכן שכדאי לרכוש נכס גם בלי הון עצמי, ולשלם על הבית של עצמכם במקום לממן מישהו אחר.

2. כשהשוק בירידת ריבית צפויה (או עליית מחירים צפויה) – במצב שבו הריביות עתידות לרדת, או שהנדל"ן באזורך נמצא בתחתית מחירים – ייתכן ששווה "לסגור עסקה" עכשיו גם במחיר של מימון גבוה, ולמחזר בעתיד.

3. כשיש צפי להכנסה גבוהה בעתיד הקרוב – לדוגמה: סיום לימודים, התחלה במקום עבודה חדש, קידום צפוי. אפשר לבנות מסלול "גשר" לטווח קצר – עם אפשרות למיחזור או שינוי תמהיל לאחר מכן.

4. כשיש נכס קיים במשפחה שאפשר לשעבד – אם יש דירה בבעלות ההורים, אפשר לנצל אותה כבטוחה זמנית – ולפרוע את ההלוואה בעתיד הקרוב כשיימכר נכס אחר או תשתחרר קרן כלשהי.

סיכום והמלצה אישית מרבקית דודרי

משכנתא מלאה ב־100% מימון היא לא חלום – אבל היא כן דורשת תכנון מדויק, התאמה אישית ואחריות כלכלית.
המערכת הבנקאית בישראל לא מאפשרת לעשות את זה “על אוטומט” – אבל בשילוב של ליווי מקצועי, פתרונות מותאמים ותכנון נכון, זה לגמרי אפשרי.

בין אם אתם זוג צעיר, גרושים שמתחילים מחדש, או פשוט רוצים להפסיק לזרוק כסף על שכירות – אני כאן כדי ללוות אתכם יד ביד בתהליך.

• ליווי אישי עד האישור
• פתרונות גם בלי הון עצמי
• יחס אנושי ואכפתי לאורך כל הדרך

שאלות נפוצות על משכנתא מלאה (FAQ)