מיחזור משכנתא
“מרגישים שההחזר חונק ורוצים לבדוק אם אפשר לשלם פחות?"
טוב שפניתם!
אל תשלמו יותר ממה שצריך – מחזור משכנתא יכול לחסוך לכם אלפי שקלים.
צרו איתי קשר
עומדים לפני לקיחת משכנתא – וחוששים מההחלטה הכי גדולה בחייכם?
מרגישים אבודים מרוב מידע שיש שם בחוץ וצריכים קצת סדר כדי להבין איך לעשות את זה נכון? >> תשאירו פרטים ונקבע עוד היום
מאז 2012 ליוויתי בהצלחה למעלה מ־1,000 משפחות בדרך לבית משלהן – עם תמהיל משכנתא מותאם אישית שמאפשר לחיות בראש שקט, בלי החזרים חונקים.
במהלך השנים פגשתי אינספור לקוחות שאמרו לי: “רבקית, אם הייתי יודע שאפשר לשנות את המשכנתא, הייתי עושה את זה מזמן”.
האמת היא שמרבית האנשים לוקחים משכנתא גדולה בתחילת הדרך – ואז ממשיכים לשלם אותה שנים, גם כששוק הריביות משתנה, גם כשהצרכים שלהם מתחלפים, וגם כשההחזר החודשי כבר לא מתאים למצב המשפחתי או הכלכלי.
מחזור משכנתא הוא הכלי שמאפשר לכם לקחת את ההלוואה הקיימת – ולעדכן אותה כך שתתאים לחיים שלכם היום: להקטין ריביות, לשנות מסלולים, להוריד את ההחזר החודשי, או אפילו לבצע מחזור והגדלת משכנתא כשיש צורך בהון נוסף.
רבקית דרורי – איתכם בכל צעד בתהליך מיחזור המשכנתא
מיחזור משכנתא הוא לא “לחיצת כפתור”, אלא תהליך שמערב בדיקות, מסמכים, משא ומתן מול הבנק ולעיתים גם בירוקרטיה לא פשוטה. בדיוק בשביל זה אני כאן – כדי להפוך את זה מתהליך מורכב למסלול ברור ונעים.
לקוחות מספרים לי שהרגע שבו עברו מהחזר חונק להחזר נוח – היה עבורם לא רק שינוי כלכלי, אלא שינוי בחיים עצמם.
- אני מתחילה מניתוח מקצועי: כמה המשכנתא הנוכחית באמת עולה לכם, ומה הפוטנציאל לחיסכון.
- לאחר מכן בונה עבורכם תמהיל חדש שמתאים ליכולת ההחזר, לתוכניות לעתיד ולרמות הסיכון שאתם מוכנים לקחת.
- מנהלת את כל התהליך מול הבנק, כולל בדיקת מחזור משכנתא בבנק אחר אם זה משתלם יותר.
- דואגת שתכירו מראש את עלות מיחזור המשכנתא – כולל עמלות פירעון מוקדם, כדי שלא יהיו הפתעות.
- ובעיקר – מלווה אתכם יד ביד, מהבדיקה הראשונה ועד החתימה, כדי שתצאו מהתהליך עם שקט נפשי וחיסכון אמיתי.
למי מתאים מיחזור משכנתא?
שינויים בריביות – המשק ידוע בתנודות ולעיתים כאשר הריבית במשק נמוכה כדאי לשקול מחזור משכנתא.
שינויים בכושר השתכרות – השנים עברו ואתם שיניתם סטטוס תעסוקתי וכעת אתם מרוויחים יותר, בשורה תחתונה, מכל סיבה שהיא נשאר לכם עודף בסוף החודש ואתם יכולים להגדיל את ההחזר החודשי. בכך תוכלו לקצר את תקופה ההתחייבות ותחסכו את תשלומי הריבית.
האינפלציה בשוק גבוהה – אולי כדאי לבדוק את המסלולים ולבחור בכאלו שלא צמודי מדד.
החזר חודשי גבוה מידי – לפעמים מה שחשבנו שנוכל לעמוד בו מתגלה כהתחייבות המכבידה על חיינו ולא רלוונטית. במקרה כזה כדאי לשקול מחזור משכנתא ולשנות את התנאים, אולי לפרוס ליותר שנים ולהקטין את ההחזר החודשי.
איך נדע אם כדאי לנו למחזר משכנתא?
- נבדוק כדאיות בעזרת דוח יתרות משכנתא או בשמו המלא – דוח אישור יתרות לסילוק המשכנתא. נערוך שיח בו אקבל מכם את נתוני הנכס, מה היה שוויו ברכישה ומה ערכו הנוכחי, ומה הסיבה למחזור.
- נבדוק לפי הצורך שלכם האם תהליך המחזור נכון לכם וכדאי לכם. האם נכון לכם לפרוס את המשכנתא לאורך יותר שונים, האם לקצר את השנים, האם לשנות מסלולים.
- במידה ותימצא כדאיות למיחזור נקבע פגישה בה אציג בפניכם את התוצאה ואציע לכם לצאת איתי לתהליך מיחזור.
מה היתרונות של מיחזור משכנתא?
למחזר משכנתא זה הרבה מעבר למספרים – זו הזדמנות ליישר קו עם החיים שלכם. הנה שלושת היתרונות המרכזיים שאני רואה שוב ושוב אצל לקוחות:
- חיסכון כספי משמעותי – אם הריביות ירדו מאז שלקחתם את המשכנתא, או אם דירוג האשראי שלכם השתפר, ניתן לקבל תנאים טובים יותר ולחסוך עשרות אלפי שקלים לאורך חיי ההלוואה.
- התאמת המסלול לצרכים משתנים – המשפחה גדלה, ההכנסה השתנתה, אולי קיבלתם ירושה או השקעה – מיחזור משכנתא מאפשר להתאים את התמהיל כך שישרת אתכם ולא יכביד.
- הורדת ההחזר החודשי – על ידי פריסת יתרת המשכנתא לתקופה ארוכה יותר, ניתן להקטין את ההחזר החודשי ולשחרר אוויר לנשימה בתזרים.
לקוחות רבים מופתעים לגלות עד כמה שינוי קטן בריבית או במסלול יכול לשנות את כל התמונה הכלכלית בבית.
כמה אפשר לחסוך בעזרת מיחזור משכנתא?
במקום לדבר תיאוריה – הנה דוגמה מספרית שממחישה את פערי החיסכון:
פרמטר | לפני מיחזור משכנתא | אחרי מיחזור משכנתא |
סכום יתרה | 750,000 ₪ | 750,000 ₪ |
תקופה שנותרה | 18 שנה | 20 שנה |
מסלול | קל"צ (קבועה לא צמודה) | תמהיל: חלק קבועה 3.2%, חלק פריים 4.0% |
ריבית ממוצעת | 4.8% | 3.6% |
החזר חודשי | 5,100 ₪ | 4,050 ₪ |
חיסכון חודשי | — | כ־1,050 ₪ |
חיסכון כולל | — | עשרות אלפי ₪ לאורך חיי ההלווא |
מיחזור משכנתא חלקי לעומת מיחזור מלא – מה ההבדל?
לא תמיד חייבים למחזר את כל המשכנתא. במקרים רבים מספיק לבצע מיחזור חלקי, כלומר למחזר רק מסלול אחד או שניים שלא משתלמים – למשל ריבית משתנה שהתייקרה מאוד או מסלול צמוד מדד שמכביד על ההחזרים.
במקרה כזה העלות נמוכה יותר כי לא נוגעים בכל ההלוואה, וגם נמנעים מתשלום עמלות פירעון מוקדם על יתר המסלולים.עם זאת, החיסכון יהיה נקודתי בלבד, ולא בהכרח יורגש לאורך כל המשכנתא.
לעומת זאת, מיחזור מלא הוא מחזור של כל יתרת המשכנתא. זהו תהליך מקיף יותר שמאפשר לבנות מחדש את התמהיל כולו, לבחור מסלולים וריביות עדכניות, ולהתאים את ההחזר החודשי לצרכים הנוכחיים.
החיסכון הפוטנציאלי גבוה בהרבה, אבל גם העלות הראשונית עשויה להיות משמעותית יותר – במיוחד אם קיימות עמלות פירעון מוקדם במסלולים הישנים.
מה החסרונות או הסיכונים במיחזור משכנתא?
כמו בכל החלטה פיננסית גדולה, לצד היתרונות קיימים גם חסרונות וסיכונים שחשוב להכיר מראש. אני תמיד מקפידה להסביר ללקוחות את התמונה המלאה – כדי שלא יופתעו בהמשך.
- עמלות פירעון מוקדם – אם המסלולים הקיימים נלקחו בריבית גבוהה מזו הנהוגה היום, ייתכן שהבנק ידרוש עמלת היוון (קנס פירעון מוקדם). עלות מיחזור משכנתא צריכה להיבדק מול גובה החיסכון הפוטנציאלי – לפעמים משתלם לשלם עמלה ועדיין להרוויח בגדול, ולפעמים לא.
- סיכון בריביות משתנות – אם בוחרים במסלול עם ריבית משתנה, יש סיכוי שבעתיד ההחזר יעלה. זה יכול להיות משתלם בטווח הקצר, אך מסוכן אם לא מתכננים נכון.
- הארכת תקופת ההלוואה – פריסה ארוכה יותר אכן מקטינה את ההחזר החודשי, אבל עלולה להגדיל את סך הריבית שתשלמו לאורך השנים. לכן חשוב לבחון גם את הטווח הארוך.
- מורכבות בירוקרטית – במיוחד אם בוחרים לבצע מחזור משכנתא בבנק אחר. זה כרוך במסמכים, שמאות ולעיתים גם פתיחת חשבון חדש.
המפתח הוא איזון – לדעת מתי המחזור משתלם באמת, ומתי העלויות או הסיכונים עולים על התועלת.
מה ההבדל בין משכנתא הפוכה לבין משכנתא רגילה?
לא מעט אנשים מתבלבלים בין משכנתא רגילה להלוואה הפוכה – אבל בפועל מדובר בשני מוצרים פיננסיים שונים לחלוטין. הנה טבלה שתסביר את ההבדלים המרכזיים בצורה ברורה:
פרמטר | משכנתא רגילה | משכנתא הפוכה |
גיל מינימלי | אין הגבלה | לרוב מגיל 60 ומעלה |
מטרת ההלוואה | רכישת נכס | שחרור הון מנכס קיים |
החזר חודשי | חובה להחזיר מדי חודש | אין החזר חודשי – ההחזר נדחה למועד מאוחר יותר |
בדיקת הכנסה ואשראי | הכרחית מאוד | כמעט ולא נדרשת |
שיעור ריבית | נמוך יותר (תלוי תמהיל) | גבוה יותר – ריבית מצטברת לאורך זמן |
בעלות על הנכס | הנכס משועבד אך עובר לבעלות הלווה | הלווה שומר על הבעלות לאורך כל התקופה |
השפעה על ירושה | מינימלית | יורשים מקבלים פחות או נדרשים להחזיר את ההלוואה |
גמישות בשימוש | לרוב מוגבל לרכישת נכס | ניתן להשתמש בכסף לכל מטרה |
כיצד לבחור תמהיל חדש בעת מיחזור משכנתא?
אחד היתרונות הגדולים של מיחזור משכנתא הוא ההזדמנות לעצור, לבדוק מחדש את המצב הכלכלי, ולבנות תמהיל חדש שמתאים בדיוק לצרכים שלכם היום – ולא לאלו שהיו לפני 5, 10 או 15 שנה.
בבחירת תמהיל חדש אני בודקת יחד אתכם כמה נקודות מרכזיות:
- מצב ההכנסות – האם יש יציבות תעסוקתית? האם צפויה עלייה בהכנסה בעתיד הקרוב, או אולי דווקא ירידה (כמו יציאה לפנסיה)?
- רמות הסיכון שאתם מוכנים לקחת – מסלולים בריבית משתנה מציעים גמישות וחיסכון בטווח הקצר, אבל יכולים להתייקר. מסלולים קבועים נותנים יציבות וביטחון, אבל פחות גמישים.
- תחזית לשוק הריביות – כשיש צפי לעלייה בריבית, כדאי לשקול מסלולים קבועים. כשיש צפי לירידה – משתנים יכולים להיות משתלמים.
טווח השנים – הארכת התקופה מפחיתה את ההחזר החודשי, אבל מייקרת את המשכנתא הכוללת. קיצור התקופה מקטין את עלות הריביות, אך מעלה את ההחזר החודשי. - צרכים עתידיים – אם אתם מתכננים השקעה, הרחבת בית או מיחזור והגדלת משכנתא בהמשך, כדאי להשאיר מסלול שמאפשר גמישות לפירעון מוקדם.
איך ממחזרים משכנתא?
אחרי שבדקתי, חישבתי והבנתי שהמשכנתא הקיימת כבר לא מתאימה ולא כלכלית ובחרתם לבצע מחזור משכנתא, אלו השלבים שיש לעשות:
- נערוך פגישה בה אציג בפניכם את האופציות השונות למחזור, ונבחר תמהיל המתאים ביותר עבורכם.
- נערוך בדיקה של סוגי המשכנתאות הקיימות היום ונבצע השוואה למשכנתא הקיימת.
- לבסוף, נבצע את המחזור בהתאם להצעה הטובה ביותר עבורכם ואסייע לכם לסיים את תהליך המחזור מול הבנק הנבחר.
מחזור משכנתא יכולה להיות החלטה פיננסית חשובה ומשמעותית שתשנה את חייכם.
אני מזמינה אתכם לקבוע שיחת יעוץ ולקבל מידע וליווי בצעד חשוב זה.
השאירו פרטים או תאמו איתי פגישה למיחזור משכנתא.
שאלות ותשובות
מתי הכי משתלם למחזר משכנתא – כשיש ירידת ריבית או שינוי בהכנסה?
שני המצבים רלוונטיים. ירידת ריבית בשוק מאפשרת לחסוך הרבה כסף, אבל גם שינוי בהכנסה – עלייה או ירידה – מצדיק בדיקה. לפעמים גם מבלי שקרה שינוי גדול, המחזור עדיין יכול להיות משתלם אם התמהיל הנוכחי כבר לא מתאים.
כמה זמן לוקח תהליך מיחזור משכנתא בבנק?
בדרך כלל בין שבועיים לחודש, תלוי במסמכים שתספקו ובאם מדובר במחזור פנימי (באותו בנק) או חיצוני (מעבר לבנק אחר). מחזור פנימי מהיר יותר, חיצוני דורש שמאות ורישומים נוספים.
האם אפשר למחזר משכנתא גם אם יש לי הלוואות נוספות?
בהחלט. למעשה, במקרים רבים אפשר לשלב את ההלוואות הנוספות בתוך המשכנתא החדשה – מה שנקרא מחזור והגדלת משכנתא. זה מאפשר להפוך כמה התחייבויות יקרות להלוואה אחת מסודרת בתנאים טובים יותר.
מה קורה אם יש קנס פירעון מוקדם – עדיין כדאי למחזר?
עמלת פירעון מוקדם עלולה להרתיע, אבל לא תמיד היא סיבה לעצור. לעיתים גם אחרי הקנס – החיסכון הכולל עדיין משתלם. אני בודקת עבור כל לקוח את המספרים המדויקים: כמה עולה הקנס וכמה תחסכו לאורך השנים. רק אם זה באמת כדאי – נצא לדרך.
