החדשות על ירידת מחירים, אפילו קלה, בשוק כמו תל אביב עשויות להיראות כבשורה למשקיעים. לכאורה, מחיר הנכס ירד, וזה טוב. אבל זו רק חצי תמונה.

ירידת המחירים מביאה לשינוי גם בשווי הנכס בעיני הבנק. ככל שהמחיר נמוך יותר, ההון העצמי הנדרש מכם קטן יותר (וזה מצוין), אך במקביל הבנק עדיין מחשב את יחס מימון (LTV – Loan to Value) בהתאם לתקנות בנק ישראל.

נכון לעכשיו, התקנות מאפשרות לרוב לקבל עד 50% מימון לרכישת דירה שנייה (דירה להשקעה). זהו נתון קשיח שאינו משתנה עם ירידת המחירים. האתגר האמיתי שלכם כמשקיעים הוא לגייס את ההון העצמי הנדרש (50% הנותרים).

משקיעים ותיקים יודעים שהדרך להצלחה אינה נעוצה בכסף מזומן, אלא ביכולת למנף נכסים קיימים כדי לרכוש נכסים חדשים. מנגנון זה הוא קריטי במיוחד היום, כאשר ההון העצמי הנדרש לרכישת דירה שנייה הוא גבוה (50%).

הלוואה כנגד נכס קיים (משכנתא לכל מטרה): זוהי הדרך הנפוצה ביותר לגייס את ההון העצמי החסר. אם בבעלותכם דירה ראשונה ללא משכנתא, או עם משכנתא קטנה, אתם יכולים לקחת משכנתא שנייה על הדירה הקיימת שלכם.

כמה ניתן לקבל? ניתן לקבל הלוואה עד 50% משווי הנכס הקיים, והיא משמשת כהון עצמי לרכישת הנכס החדש.

התובנה של רבקית לוי דרורי – משכנתא מותאמת לחיים: משכנתא לכל מטרה היא כלי עוצמתי, אך היא דורשת תכנון מדויק. האתגר הוא לא רק לקחת את הכסף, אלא לוודא שההחזר הכולל של שתי המשכנתאות לא מכניס אתכם לסיכון. יש לבנות תמהיל אחיד שמחבר בין שני הנכסים ולעמוד במבחן ההחזר של הבנק.

הטעות הגדולה ביותר של משקיעים היא לבחור תמהיל משכנתא "רגיל". תמהיל המשקיעים חייב להיות גמיש, ניתן לפירעון קל, ועמיד בפני ירידה אפשרית בשכר הדירה או עלייה בריבית. הנה 3 מרכיבי הליבה בתמהיל המשקיעים:

• מסלול פריים (PM): עמוד התווך של התמהיל. למרות הריבית הגבוהה כיום, זהו מסלול ללא קנסות יציאה. משקיעים מנצלים אותו כ"גשר" – סופגים ריבית גבוהה לשנתיים-שלוש, בציפייה שהריבית תרד.
• מסלול קבוע לא צמוד (קל"צ) קצר: מציע ודאות בהחזר. כדאי לקחת אותו לתקופה קצרה (עד 5 שנים). כך הוא משמש כעוגן יציב, וכשתרצו לפרוע, עמלת הפירעון תהיה מינימלית.
• גידור קטן (ריבית משתנה): מרכיב קטן יותר שמטרתו לפזר סיכון ולהקטין את ההחזר ההתחלתי.

קראו עוד על בניית תמהיל משכנתא מותאם אישית.

השוק מאופיין כיום במו"מ מהיר, ולכן משקיעים ממהרים "לסגור" את מחיר הדירה מחשש שיפספסו את ההזדמנות. זו טעות יקרה. הריבית שתשלמו על המשכנתא לאורך 20 שנה עשויה לעלות לכם יותר מכל ההנחה שקיבלתם על מחיר הנכס.

כאשר אתם מגיעים לבנק תחת לחץ זמן (בגלל שחתמתם על חוזה), אתם מאבדים את כוח המיקוח שלכם. הבנקים יודעים שאין לכם לאן לברוח ומציעים לכם את התנאים הפחות טובים.

למידע נוסף, קראו את המדריך למיחזור משכנתא כנגד נכס קיים.