כמה הון עצמי נדרש לרכישת דירה?

לפי הוראות בנק ישראל, ניתן לקבל משכנתא לרכישת דירה יחידה עד 75% מערך הנכס.

כלומר, צריך להביא הון עצמי בשיעור 25% מערך הרכישה.

יחד עם זאת צריך לזכור שברב העסקאות (חוץ מרכישה מקבלן שלא במסגרת תכנית דירה בהנחה) צריך להביא שמאי. וסכום המשכנתא נקבע לפי השווי  עפ"י הערכת השמאי או מחיר הרכישה הנמוך מביניהם.

בהמשך אביא דוגמא מספרית.

במקרה של שדרוג דירה (ברכישת דירה כשהנוכחית עדיין לא נמכרה) ניתן לקבל עד 70% מימון.

ובדירה להשקעה (דירה שניה ומעלה) – עד 50% מימון.

יחד עם זאת צריך לקחת בחשבון הוצאות נוספות  כגון:
תיווך (2% + מע'מ)
מס רכישה – תלוי בסוג הרכישה ובמחיר הנכס, דירה יחידה עד 1,805,545 ש"ח אין מס רכישה (שנת 2022). 
עורך דין ( 0.5% + מעמ)
ייעוץ משכנתא
בדק בית – כ-1750 ש"ח
שמאות מוקדמת -בין 2500 – 5000 ש"ח תלוי בערך הנכס.
עלויות מעבר – הובלה
ריהוט
שיפוצים
זה יכול להסתכם בין עשרות למאות אלפי ש"ח, וצריך להקטין את ההון העצמי בסך ההוצאות.


בואו נמחיש זאת בדוגמא:

למשפחה יש הון עצמי של 400,000 ש"ח.

ההוצאות הנוספות שהערכנו מסתכמות ב-90,000 ש"ח.
מכאן שנשאר להם הון עצמי של 310,000 ש"ח לרכישת הדירה.
במידה ומדובר בדירה יחידה, ההון העצמי  מאפשר לרכוש דירה בשווי 1,240,000 ש"ח.

החישוב שאנו עושים: 310,000/0.25 ש"ח נותן 1,240,000 ש"ח, שזהו התקציב המקסימלי לרכישת דירה יחידה מצד ההון העצמי,
המשכנתא תסתכם ב-930,000 ש"ח.

אם זו דירה להשקעה – 310,000/0.5 = 620,000 ש"ח.

במקרה של שדרוג דירה – 310,000/0.3 = 1,033,000 ש"ח.

אלו המגבלות החלות על הבנקים לפי הוראות בנק ישראל.

כיום יש הרבה גורמים חוץ בנקאיים הנותנים פתרונות מימון משלימים. למשל, משכנתא עד 85%, לכל סוגי העסקאות. זה יכול להוות פתרון למי שאין לו מספיק הון עצמי.
הריבית הרבה יותר יקרה במקרים אלו, וצריך לשקול היטב אם זה צעד נכון.

בכל מקרה אני בדעה שבעיסקה הגדולה ביותר שאנחנו עושים בחיינו, לא צריך לחסוך בהוצאות הקטנות, וחשוב להתייעץ עם אנשי מקצוע מעולים שיחסכו לכם הרבה כסף וסיכונים מיותרים.