תאריך פרסום: 3 בספטמבר 2025
בזמן שרוב הישראלים עדיין חושבים שכל הדירות יקרות באותה מידה, המשקיעים החכמים כבר יודעים את הסוד: השוק מתפצל. יש ערים שבהן המחירים זוקפים ב-18% בשנה (כמו ירושלים), ויש מקומות שבהם הם צונחים בשקט. אם אתם חושבים לקנות דירה ב-2025 – למגורים או להשקעה – הטעות הקטלנית שרוב האנשים עושים היא לחפש באותם מקומות שכולם מכירים. הנתונים החדשים מגלים תמונה מפתיעה: בזמן שתל אביב מתקררת, הפריפריה מתכוננת לפיצוץ, ובירושלים קורה משהו שלא ראינו שנים. המדריך הזה חושף איפה בדיוק כדאי להשקיע את הכסף שלכם ואיפה לברוח.
מבוא: צומת דרכים בשוק הדיור – בין התאוששות לאי-ודאות
שוק הנדל"ן הישראלי של סוף שנת 2025 מציב בפני רוכשי הדירות והמשקיעים דילמה מורכבת, כמעט חסרת תקדים. מצד אחד, לאחר ההתאוששות מההלם הראשוני של מלחמת "חרבות ברזל" בסוף 2023, השוק מפגין סימני חוסן מרשימים. ביקושים כבושים שהתפרצו, צורך גובר בדירות ממוגנות, וציפייה להורדת ריבית על ידי בנק ישראל, כל אלה דוחפים את השוק קדימה. מצד שני, צללים כבדים של אי-ודאות עדיין מרחפים מעל: הריבית, למרות הציפיות לירידה, עדיין גבוהה ומכבידה על נוטלי המשכנתאות, המחסור החמור בעובדי בניין מעכב פרויקטים ומצמצם את ההיצע, ומחירי הדירות, למרות סימני התמתנות נקודתיים, נותרו ברמות "מפלצתיות" כפי שמתואר בסקירות שוק רבות.
התוצאה היא שוק של מגמות סותרות. בעוד שבחודשים מאי-יוני 2025 נרשמה ירידה חודשית של 0.5% במדד המחירים, זו הירידה השלישית ברציפות, בראייה שנתית (מאי-יוני 2025 לעומת התקופה המקבילה אשתקד) עדיין נרשמה עלייה של 2.5% . כיצד, אם כן, ניתן לנווט בסביבה כה מורכבת? האם זהו זמן נכון לרכוש דירה? והשאלה המרכזית, שבה יעסוק מאמר זה – **איפה?**
במאמר זה נצא למסע ניתוח מבוסס נתונים, במטרה לספק מפת דרכים מקיפה לרוכש ולמשקיע הפוטנציאלי. נתחיל בסקירת הכוחות המאקרו-כלכליים והמבניים שמעצבים את השוק כיום. משם, נצלול לניתוח מעמיק של אזורים וערים ספציפיות, נבחן את מגמות המחירים, את פוטנציאל הצמיחה ואת הסיכונים בכל אזור. לבסוף, נציג אסטרטגיות השקעה מותאמות לסוגי משקיעים שונים ונסכם עם המלצות לקבלת החלטה מושכלת, המבוססת על נתונים ולא על תחושות בטן.
הכוחות המרכזיים שמעצבים את שוק הנדל"ן ב-2025
כדי להבין לאן פניו של שוק הנדל"ן, חיוני להכיר את ארבעת הכוחות המרכזיים המניעים אותו כיום. כל אחד מהם מושך לכיוון אחר, והאיזון העדין ביניהם הוא שיוצר את התמונה המורכבת של השוק.
סביבת הריבית והמימון
הריבית הגבוהה, שהגיעה לשיא בתחילת 2025, היוותה את "המכה" הקשה ביותר לשוק הנדל"ן, כפי שתיאר עו"ד אלעד שולמן ב-ynet. היא חנקה את כוח הקנייה של זוגות צעירים, העלתה את עלויות המימון של יזמים והובילה לירידה חדה בכמות העסקאות. עם זאת, במהלך 2025, הציפייה בשווקים היא שבנק ישראל יבצע מספר הפחתות ריבית, לאור התמתנות האינפלציה. תחזיות שפורסמו ביולי 2025 צופות שלוש הורדות ריבית בשנה הקרובה. הורדת ריבית, אפילו מתונה, צפויה להזניק מחדש את הביקושים הכבושים ולהקל על הרוכשים והיזמים כאחד.
השלכות המלחמה על היצע וביקוש
מלחמת "חרבות ברזל" יצרה זעזוע עמוק בענף הבנייה, שהשלכותיו מורגשות היטב גם כעת.
- צד ההיצע: הבעיה החריפה ביותר היא המחסור בכוח אדם. הפסקת עבודתם של כ-100 אלף פועלים פלסטינים יצרה בור שקשה למלא, למרות הניסיונות לייבא עובדים זרים. דוח בנק ישראל העריך כי חסרים בענף כ-30 אלף עובדים. מחסור זה גורם לעיכובים משמעותיים במסירת פרויקטים (עד 8 חודשים בממוצע, לפי סקירת Grant Thornton) ולירידה בהתחלות הבנייה, מה שמצמצם את היצע הדירות החדשות העתידי.
- צד הביקוש: באופן פרדוקסלי, המלחמה חיזקה את הביקוש. הצורך הביטחוני הוביל לעלייה חדה בביקוש לדירות חדשות הכוללות מרחב מוגן דירתי (ממ"ד). בנוסף, כפי שצוין בניתוח שוק, המצב הביטחוני והפוליטי העמיק את התחושה שהעתיד אינו ברור, מה שדחף רבים "לקנות עכשיו".
התערבות ממשלתית ורגולציה
הממשלה מנסה להתמודד עם משבר הדיור באמצעות שני כלים מרכזיים. ראשית, תוכנית "דירה בהנחה" עברה שינוי משמעותי. החל מספטמבר 2024, התוכנית מתמקדת בעיקר בפריפריה, ביישובים שבהם מחיר למ"ר נמוך מ-20,000 ש"ח. החלטה זו מוציאה מהמשחק את רוב ערי המרכז, אך מחזקת את הפוטנציאל בערים כמו באר שבע, קריית גת ואשקלון. שנית, הממשלה מאיצה תכנון באמצעות הוועדה לתכנון מתחמים מועדפים לדיור (ותמ"ל). במאי 2025 אושרה תוכנית להקמת 33,000 יחידות דיור חדשות, רבות מהן בפריפריה ובמסגרת התחדשות עירונית, מהלך שאמור להגדיל את ההיצע בטווח הבינוני.
התחדשות עירונית כמנוע צמיחה
בהיעדר קרקעות פנויות באזורי הביקוש במרכז הארץ, פרויקטים של התחדשות עירונית, ובעיקר "פינוי-בינוי", הפכו למנוע המרכזי ליצירת דירות חדשות. בשנת 2025 יצאו לדרך כ-200 פרויקטים חדשים, עלייה לעומת 150 בשנה הקודמת. פרויקטים אלו לא רק מוסיפים אלפי יחידות דיור, אלא גם משנים לחלוטין פני שכונות שלמות, משפרים תשתיות ויוצרים הזדמנויות השקעה משמעותיות בלב אזורי הביקוש הוותיקים.
ארבעת הכוחות המרכזיים: סיכום ביניים
- ריבית: גבוהה כיום אך צפויה לרדת, מה שעשוי להצית מחדש את הביקושים.
- מלחמה: פוגעת בהיצע (מחסור בעובדים) אך מחזקת את הביקוש (צורך בממ"ד).
- ממשלה: מכוונת את ההטבות והבנייה החדשה בעיקר לפריפריה.
- התחדשות עירונית: המקור העיקרי לדירות חדשות במרכז הארץ.
ניתוח אזורי: איפה כדאי לקנות דירה בסוף 2025?
זהו לב המאמר. כאן נצלול לנתונים וננתח את המגמות בערים ובאזורים המרכזיים בישראל, כדי לזהות היכן מסתתרות ההזדמנויות והיכן הסיכונים.
גוש דן: האטה במרכז, הזדמנויות במעגלים החיצוניים?
גוש דן, המרכז הכלכלי והתרבותי של ישראל, מציג תמונה מורכבת של התקררות במרכז הליבה לצד תנופת פיתוח במעגלים הרחוקים יותר.
נוף פנורמי של קו הרקיע המודרני של תל אביב, המציג שילוב של אדריכלות עכשווית ותשתיות עירוניות
תל אביב: בועה שמתחילה להתרוקן או הפוגה זמנית?
לאחר שנים של עליות מחירים מסחררות, תל אביב, העיר היקרה בישראל, מראה סימני התקררות ברורים. לפי דיווח ב-TheMarker מיוני 2025, אזור תל אביב רשם ירידות מחירים של 0.6% חודש שני ברציפות. המחיר הממוצע לדירה בעיר, העומד על כ-4.2 מיליון שקלים , הפך לבלתי נגיש עבור רוב מוחלט של הציבור. גם תשואת השכירות נמוכה יחסית ועומדת על כ-2.4% בלבד .
אז האם הבועה התל אביבית מתחילה לאבד אוויר? ייתכן, אך התמונה מורכבת. למרות ההאטה במחירי המכירה, שוק השכירות בעיר רותח. נתוני גלובס מיולי 2025 מראים עלייה חדה של 5.9% במחירי השכירות לשוכרים חדשים, העלייה הגבוהה ביותר מאז אוקטובר 2023. בנוסף, למרות הירידה הכללית בפעילות המשקיעים, אזור תל אביב רשם עלייה של 20% במכירות דירות על ידי משקיעים במאי 2025 .
ניתוח: תל אביב הופכת יותר ויותר לשוק של "שמירת ערך" עבור בעלי הון, ופחות שוק להשקעות המבוססות על צמיחה מהירה ותשואה גבוהה. ההאטה במחירים עשויה לייצר הזדמנויות נקודתיות לרוכשים סבלניים עם הון עצמי גבוה, אך הסיכון שהמחירים ימשיכו לדשדש או אף לרדת בטווח הקצר הוא ממשי. ההשקעה בעיר מתאימה בעיקר למשקיעים אמידים שמחפשים נכס "בטוח" לטווח ארוך מאוד.
המעגל הפנימי (רמת גן, גבעתיים): התחדשות עירונית היא שם המשחק
בערים הצמודות לתל אביב, כמו רמת גן וגבעתיים, המחירים נותרו גבוהים מאוד, אך מנוע הצמיחה המרכזי וההזדמנות האמיתית טמונים בתחום ההתחדשות העירונית. פרויקטים של פינוי-בינוי משנים את פני הערים הללו ומציעים אפשרות לרכוש דירה חדשה, עם ממ"ד ותשתיות מודרניות, במחירים שלעיתים נמוכים ממחירי דירות יד שנייה ישנות באותו אזור. סקירה מקיפה של פרויקטים כאלה מדגימה את הפוטנציאל: ברמת גן, פרויקט "תל יהודה" יהרוס 56 דירות ישנות ויבנה 168 דירות חדשות, ופרויקט ברחוב ביאליק יחליף 33 דירות ב-119 דירות חדשות.
ניתוח: עבור משקיעים ורוכשים שמוכנים לתהליך ארוך, רכישת דירה ישנה במתחם המיועד לפינוי-בינוי יכולה להיות אחת ההשקעות המשתלמות ביותר. גם רכישת דירה "על הנייר" בפרויקט כזה מציעה פוטנציאל לעליית ערך משמעותית עד לסיום הבנייה. המפתח הוא לבחור יזם אמין ולבדוק היטב את התוכניות המאושרות.
המעגל החיצוני (פתח תקווה, חולון, בת ים): תנופת פיתוח ותשתיות
הערים במעגל השני והשלישי של גוש דן מציעות שילוב אטרקטיבי של מחירים "נגישים" יותר ותנופת פיתוח אדירה. בת ים, למשל, חוותה הכפלת מחירי נדל"ן בעשור האחרון, בין היתר בזכות גל פרויקטים של התחדשות עירונית ופיתוח קו החוף . פתח תקווה נהנית מתוכניות ותמ"ל חדשות, כמו הקמת 3,200 דירות בקריית אריה בצמידות לקו המטרו העתידי .
ניתוח: אזורים אלו מציעים את הפוטנציאל הגבוה ביותר לעליית ערך בתוך גוש דן בטווח הבינוני. שיפור התשתיות, ובראשן קווי הרכבת הקלה והמטרו, צפוי להפוך אותן לאטרקטיביות עוד יותר ולצמצם את פערי המחירים מול המרכז. ההשקעה כאן היא הימור על מימוש תוכניות התחבורה והפיתוח, הימור שנראה כרגע כבעל סבירות גבוהה.
ירושלים: זינוק מחירים חסר תקדים
אם יש שוק אחד שמתנהג כאילו לא שמע על ריבית גבוהה או האטה כלכלית, זוהי ירושלים. בירת ישראל הפכה בשנה האחרונה לשוק הנדל"ן החם ביותר במדינה, עם קפיצות מחירים דו-ספרתיות כמעט בכל סוגי הדירות. נתוני הלמ"ס לרבעון הראשון של 2025, שפורסמו ב"מרכז הנדל"ן", מספרים סיפור מדהים:
- מחיר דירת 4 חדרים זינק ב-11.9% בשנה ומחירה הממוצע עומד על 3.33 מיליון ש"ח.
- מחיר דירת 3 חדרים עלה ב-14.4% ל-2.52 מיליון ש"ח.
- מחיר דירת 5 חדרים קפץ ב-18.2% ומגיע ל-4.33 מיליון ש"ח.
מה מניע את הטירוף הירושלמי? נראה שמדובר בשילוב של ביקוש מקומי חזק מאוד, אוכלוסייה ייחודית (כולל תושבי חוץ) שפחות מושפעת מתנודות הריבית, והיצע מוגבל שמתקשה לעמוד בקצב. במקביל, העיר נמצאת בעיצומה של מהפכת התחדשות עירונית. פרויקטי ענק כמו "מתחם ענב" בקריית מנחם, שבו ייהרסו 128 דירות וייבנו 452 דירות חדשות במגדלי יוקרה , מוסיפים דירות חדשות לשוק, אך גם דוחפים את רף המחירים כלפי מעלה.
ניתוח: ירושלים מציגה מומנטום חזק, אך גם סיכון לא מבוטל. המחירים הגבוהים והעליות החדות מעלים את השאלה האם השוק לא מתקרב לנקודת רתיחה. כניסה לשוק הירושלמי כעת דורשת הון עצמי גבוה מאוד ואמונה שהביקושים הייחודיים לעיר ימשיכו לתמוך ברמות המחירים הללו. הזדמנויות עשויות להימצא בפרויקטי התחדשות עירונית בשלבים מוקדמים, לפני שהמחירים משקפים את מלוא הפוטנציאל.
מקור נתונים: מרכז הנדל"ן, TheMarker. הגרף מציג את הפערים הדרמטיים בקצב עליית המחירים בין האזורים השונים.
חיפה והצפון: השקעה מאוזנת עם סימני שאלה
חיפה: הדיל המשתלם?
על פניו, חיפה מציעה את אחת העסקאות האטרקטיביות ביותר למשקיעים. המחירים נוחים משמעותית מאלו שבמרכז ובירושלים: מחיר ממוצע לדירת 4 חדרים עומד על כ-1.89 מיליון ש"ח, לאחר עלייה שנתית מתונה של 7.8% . תשואת השכירות בעיר היא מהגבוהות בערים הגדולות ועומדת על כ-3% , ונדרשות "רק" כ-113 משכורות לרכישת דירה, נתון נמוך משמעותית מערים אחרות.
אולם, לצד הנתונים המעודדים, ישנו דגל אדום שחובה לשים לב אליו. דיווח מאתר "חי פה" מיולי 2025 מציין כי נכון ליוני 2025, עומדות למכירה בעיר מעל 1,000 דירות חדשות שלא נמכרו. מלאי גדול זה של דירות חדשות עלול להפעיל לחץ על המחירים כלפי מטה, במיוחד אם הביקושים לא יתחזקו.
ניתוח: חיפה היא שוק מאוזן עם פוטנציאל טוב לתשואה שוטפת. היא מתאימה למשקיעים שמחפשים תזרים מזומנים חודשי יציב. עם זאת, הסיכון של "תקיעות" במחירים עקב היצע גדול קיים. מומלץ להתמקד בדירות יד שנייה בשכונות מבוקשות עם ביקוש מוכח לשכירות, או בדירות קטנות (3 חדרים) הפופולריות בקרב משקיעים בעיר, שם המחיר הממוצע עומד על כ-1.21 מיליון ש"ח.
מחוז הצפון: פוטנציאל בצל המצב הביטחוני
באופן מפתיע, מחוז הצפון רשם עליית מחירים שנתית גבוהה יחסית של 10.3% (לדירת 4 חדרים, לפי מרכז הנדל"ן). נתון זה משקף כנראה ביקושים שהצטברו לפני המלחמה ומיעוט עסקאות במהלכה. הפוטנציאל באזור קיים, במיוחד בערים עם תוכניות פיתוח, אך כל השקעה בצפון חייבת לקחת בחשבון את ההשלכות ארוכות הטווח של המצב הביטחוני. חוסר הוודאות עלול להרתיע רוכשים ומשקיעים ולהשפיע על הביקושים ועל יכולת המימוש של נכסים בטווח הארוך.
הפריפריה (דרום וערים מתפתחות): מנוע הצמיחה העתידי?
הפריפריה הגיאוגרפית, בעיקר בדרום, הופכת להיות המרוויחה הגדולה ממדיניות הממשלה. הסטת תקציבי "דירה בהנחה" לאזורים אלו, יחד עם תוכניות ותמ"ל מואצות, יוצרות מנוע צמיחה שעשוי להיות משמעותי בשנים הקרובות.
התמונה בערים המרכזיות בפריפריה מעורבת:
- באר שבע: העיר מציגה תמונה מורכבת. מצד אחד, מחיר דירת 4 חדרים הוא מהנמוכים בארץ, כ-1.28 מיליון ש"ח, מה שהופך אותה לנגישה מאוד. מצד שני, ברבעון הראשון של 2025 נרשמה דווקא ירידה קלה של 1.6% במחיר דירות אלו . התשואה משכירות טובה ועומדת על כ-2.9%.
- אשדוד, אשקלון, קריית גת: ערים אלו, הממוקמות קרוב יותר למרכז, מציגות פוטנציאל גבוה יותר. הן נהנות מתוכניות פיתוח, קרבה לתחנות רכבת, והן נמצאות על הרדאר של משקיעים רבים. ניתוח מ-Webmagazine מציין כי הפער במחיר למ"ר בין המרכז לפריפריה עומד על כ-65%, פער שרבים מאמינים שיצטמצם בעתיד.
ניתוח: ההשקעה בפריפריה היא הימור על העתיד – על פיתוח תשתיות, על הגירה חיובית מהמרכז היקר ועל מימוש תוכניות הממשלה. הסיכון כאן גבוה יותר מאשר במרכז, שכן הפיתוח תלוי בגורמים רבים. עם זאת, עבור משקיעים עם הון עצמי מוגבל וסבלנות, פוטנציאל הצמיחה כאן הוא הגבוה ביותר. המפתח הוא לבחור ערים עם "עוגנים" חזקים: מוסד אקדמי, פארק תעשייה, תחנת רכבת ותוכניות בנייה מאושרות.
מדריך למשקיע: אסטרטגיות וסוגי נכסים מומלצים ל-2025
לאחר שמיפינו את השוק, הגיע הזמן לתרגם את הניתוח לאסטרטגיות השקעה מעשיות. הבחירה באסטרטגיה הנכונה תלויה במטרות, בהון העצמי וברמת הסיכון שכל משקיע מוכן לקחת.
אתר בנייה עם מגדלים בשלבי הקמה שונים, המדגים את תנופת הבנייה וההתחדשות העירונית
אסטרטגיה 1: השקעה בפריפריה לתשואה וצמיחה
- למי מתאים: משקיעים עם הון עצמי נמוך יחסית (החל מ-300-400 אלף ש"ח), שמחפשים תזרים מזומנים חודשי יציב מתשואת שכירות, ומוכנים לקחת סיכון מחושב בתקווה לעליית ערך משמעותית בטווח של 5-10 שנים.
- איפה לחפש: ערים כמו באר שבע (בקרבת האוניברסיטה או שכונות חדשות כמו נאות הדרים), קריית גת (נהנית מהגירה חיובית ופיתוח), אשקלון, וערים נוספות הכלולות בתוכניות הממשלתיות. יש לחפש נכסים בקרבת צירי תחבורה ראשיים, מוסדות חינוך ומרכזי תעסוקה.
- טיפ מנצח: מומלץ לבחון פרויקטים של התחדשות עירונית גם בפריפריה, שם תוספת הערך יכולה להיות דרמטית אף יותר.
אסטרטגיה 2: התחדשות עירונית באזורי הביקוש
- למי מתאים: משקיעים סבלניים עם הון עצמי בינוני ומעלה, בעלי אורך נשימה פיננסי, שמטרתם העיקרית היא רווח הון משמעותי (Capital Gain) ולאו דווקא תשואה שוטפת.
- איך זה עובד: האסטרטגיה כוללת איתור ורכישה של דירה ישנה, לרוב במצב פיזי ירוד, בבניין או מתחם המיועד לפרויקט פינוי-בינוי. התהליך ארוך ומורכב, אך בסופו המשקיע מקבל דירה חדשה, גדולה יותר, ששוויה גבוה בעשרות אחוזים מההשקעה המקורית.
- איפה לחפש: ירושלים (שכונות כמו קריית מנחם, קריית יובל), רמת גן, בת ים, חיפה (שכונות החוף והכרמל), ואף בית שמש, שם מקודם פרויקט הפינוי-בינוי הגדול בישראל עם כ-3,270 דירות חדשות.
- טיפ מנצח: חובה לבצע בדיקת נאותות קפדנית לגבי שלב התכנון של הפרויקט, זהות היזם והרוב הדרוש בקרב הדיירים. ככל שהפרויקט בשלב מתקדם יותר, הסיכון נמוך יותר אך המחיר גבוה יותר.
אסטרטגיה 3: דירה חדשה מקבלן מול דירת יד שנייה – מה עדיף ב-2025?
הדילמה בין רכישת דירה חדשה ליד שנייה הפכה למשמעותית מתמיד.
| מאפיין | דירה חדשה מקבלן | דירת יד שנייה |
| יתרונות | כוללת ממ"ד (יתרון ביטחוני ושיווקי עצום), סטנדרט בנייה מודרני, אחריות קבלן, פטור חלקי ממס רכישה. | מחיר נמוך יותר (לרוב), כניסה מיידית (מאפשר התחלת קבלת שכ"ד מהר יותר), מיקום בשכונות ותיקות ומבוססות. |
| חסרונות | מחיר גבוה יותר, המתנה ארוכה לכניסה (סיכון לעיכובים), מלאי גדול של דירות לא מכורות שעלול להשפיע על המחיר . | לרוב ללא ממ"ד, צורך בהשקעה בשיפוץ, תשתיות בניין ישנות. |
המלצה ל-2025: המודעות הביטחונית הגוברת נותנת יתרון ברור לדירות חדשות עם ממ"ד. עבור משפחות הרוכשות למגורים, זוהי כמעט דרישת חובה. עבור משקיעים, דירה עם ממ"ד תהיה קלה יותר להשכרה ולמכירה בעתיד. עם זאת, בשוק עם מלאי גדול של דירות חדשות, יש לרוכשים כוח מיקוח מול קבלנים. כדאי לבחון מבצעי מימון שונים שיזמים מציעים, אך לזכור שהם צפויים להיות שמרניים יותר מאשר בעבר.
סיכום ותחזית: כיצד לקבל החלטה מושכלת בשוק מורכב
הניתוח שהוצג במאמר זה מבהיר כי אין תשובה אחת נכונה לשאלה "איפה כדאי לקנות דירה?". שוק הנדל"ן של 2025 הוא שוק מפוצל, עם הזדמנויות וסיכונים המשתנים באופן דרמטי בין אזור לאזור, בין עיר לעיר, ואף בין סוגי הנכסים.
סיכום הממצאים לפי אזורים
- תל אביב והליבה: מתקררת. מתאימה בעיקר למשקיעים סולידיים בעלי הון גבוה, המחפשים שמירה על ערך לטווח ארוך ולא צמיחה מהירה.
- ירושלים: רותחת. מציגה מומנטום חזק אך המחירים הגבוהים והעליות החדות מהוות סיכון. דורשת אמונה בהמשך הביקושים הייחודיים לעיר.
- חיפה: מאוזנת. אטרקטיבית למשקיעי תשואה, אך יש לבחון היטב את השפעת מלאי הדירות החדשות על המחירים.
- הפריפריה והמעגלים החיצוניים: מנוע הצמיחה העתידי. אזורים אלו מציעים את פוטנציאל עליית הערך הגבוה ביותר, אך גם את הסיכון הגבוה ביותר, התלוי במימוש תוכניות פיתוח ממשלתיות.
תחזית זהירה לעתיד
במבט קדימה, הגורם המכריע שצפוי להשפיע על כלל השוק הוא מדיניות הריבית של בנק ישראל. אם כפי שצופים מומחים רבים, הריבית אכן תרד במהלך החודשים הקרובים, סביר להניח שנחזה בהתעוררות נוספת בביקושים בכל רחבי הארץ. הכסף יהפוך לזול יותר, והביטחון של הרוכשים יגדל. עם זאת, גם בתרחיש כזה, הפערים בין האזורים השונים צפויים להישאר ואף להעמיק. המרכז יישאר יקר ונגיש למעטים, בעוד הפריפריה תמשיך למשוך אליה משקיעים וזוגות צעירים המחפשים הזדמנות.
השפעת המלחמה, בעיקר דרך המחסור בעובדים, תמשיך להגביל את צד ההיצע בטווח הקצר והבינוני. כל עוד הבנייה לא מדביקה את קצב גידול האוכלוסייה והביקושים, קשה לראות ירידות מחירים דרמטיות ומתמשכות ברמה הארצית. כפי שאמר עו"ד אלעד שולמן, "בישראל של 2025, נראה שכבר לא שואלים מתי המחירים יירדו – אלא מי בכלל יוכל להישאר במרוץ" .
המלצה אחרונה לקורא
ההחלטה על רכישת דירה היא אחת ההחלטות הפיננסיות המשמעותיות ביותר בחייו של אדם. בשוק מורכב כמו זה של 2025, אסור לקבל אותה בפזיזות. לפני כל רכישה, בין אם למגורים ובין אם להשקעה, חובה לבצע "שיעורי בית" מעמיקים:
- הגדרת מטרות: האם המטרה היא מגורים, תשואה שוטפת או רווח הון עתידי?
- בדיקת יכולת פיננסית: מהו ההון העצמי הקיים ומהו גובה ההחזר החודשי שניתן לעמוד בו, גם בתרחיש של עליית ריבית?
- מחקר שוק מקומי: לא להסתפק בניתוח ארצי. יש לרדת לרמת השכונה, לבדוק מחירי עסקאות אחרונות , לבחון את רמת הביקוש לשכירות, ולהבין את אופי האוכלוסייה.
- בדיקת תוכניות עתידיות: לבדוק בוועדה המקומית לתכנון ובנייה אילו תוכניות פיתוח קיימות לאזור – קווי רכבת קלה, כבישים חדשים, הקמת בתי ספר, מרכזים מסחריים או פרויקטי התחדשות עירונית.
- התייעצות עם אנשי מקצוע: להיעזר ביועץ משכנתאות, שמאי מקרקעין ועורך דין המתמחה בנדל"ן.
בסופו של יום, ההחלטה הנכונה ביותר היא זו שתהיה מותאמת באופן אישי ליעדים הפיננסיים, לצרכים ולרמת הסיכון שלכם. שוק הנדל"ן הישראלי הוכיח לאורך שנים את חוסנו, אך הוא דורש כבוד, סבלנות והרבה מחקר.
שאלות ותשובות
ש: האם זה זמן טוב לקנות דירה עכשיו או כדאי לחכות לירידת ריבית? ת: הנתונים מראים תמונה מפוצלת – בירושלים המחירים זוקפים למרות הריבית הגבוהה, בתל אביב יש סימני התקררות. אבל הסוד הוא שהמתנה לירידת ריבית עלולה לעלות יותר מהחיסכון – כי כשהריבית תרד, הביקוש יתפוצץ והמחירים יזנקו. אצל רבקית – משכנתא מותאמת לחיים נעזור לכם לחשב בדיוק את הכדאיות לפי המצב הספציפי שלכם.
ש: איך אני יודע שפרויקט פינוי-בינוי לא יתקע במשך שנים? ת: זו השאלה המיליון. המפתח הוא לבדוק שלושה דברים קריטיים: שלב התכנון (ככל שמתקדם יותר – הסיכון נמוך יותר), זהות היזם (רקורד של פרויקטים שהסתיימו), ואחוז הרוב בקרב הדיירים. פרויקטים עם 80%+ הסכמה והיתרי בנייה מאושרים הם בטוחים יותר. אנחנו במשרד עוקבים אחרי מאות פרויקטים ויכולים להכוון אתכם למתאימים ביותר.
ש: מה עם המחסור בעובדי בנייה – האם זה יעכב פרויקטים שנים? ת: זוהי בעיה אמיתית שמשפיעה על זמני המסירה (עיכובים של 8 חודשים בממוצע), אבל היא יוצרת גם הזדמנות: מלאי הדירות החדשות קטן, מה שמחזק את המחירים. בנוסף, הממשלה מאיצה ייבוא עובדים זרים. המשמעות: פרויקטים שיסתיימו ב-2025-2026 יהיו במחסור ובביקוש גבוה.
ש: האם ההשקעה בפריפריה באמת בטוחה או שזה סיכון גבוה? ת: הנתונים מראים שהפער במחיר למ"ר בין המרכז לפריפריה הוא 65% – פער שהיסטורית מתכווץ. הסיכון קיים, אבל הוא מתמתן בערים עם "עוגנים" חזקים: אוניברסיטאות, מרכזי תעסוקה, תחנות רכבת. באר שבע, אשדוד ואשקלון הם דוגמאות לערים בטוחות יחסית בפריפריה.
ש: למה בדיוק רבקית – משכנתא מותאמת לחיים שונה מיועצי המשכנתא האחרים? ת: כי אנחנו לא רק בוחנים את המספרים, אלא מבינים שהחלטת נדל"ן היא החלטת חיים. אנחנו עוזרים לכם למצוא לא רק את המימון הטוב ביותר, אלא את האסטרטגיה הנכונה לפרופיל שלכם – האם להתמקד בתשואה שוטפת, בפוטנציאל עליית ערך, או בבטיחות השקעה. הגישה שלנו מאמה בין יעוץ משכנתאות לייעוץ השקעות נדל"ן מתקדם.
