מסלולי המשכנתא: המדריך המקיף לבחירה נכונה

כאשר אנו ניגשים לקחת משכנתא, אחת ההחלטות המשמעותיות ביותר היא בחירת מסלול המשכנתא המתאים. כל מסלול מציע יתרונות וחסרונות משלו, ולכן חשוב להבין את המאפיינים של כל אחד מהם. במאמר זה נסקור את המסלולים העיקריים ונבחן את היתרונות והחסרונות של כל אחד מהם.

מסלול הפריים הוא אחד המסלולים שהיה הפופולריים ביותר עד מרץ 2022. בו, הריבית מתעדכנת בהתאם לריבית בנק ישראל, מה שהופך אותו לגמיש מאוד. היתרון הגדול של מסלול זה הוא היעדר קנסות פירעון מוקדם (למעט עמלות טכניות), והעובדה שהריבית כמעט ואינה תלויה בתקופת ההלוואה. עם זאת, החיסרון המרכזי הוא הסיכון לשינויים פתאומיים בהחזר החודשי בעקבות שינויים בריבית במשק, מה שקרה החל ממרץ 2023 שהריבית עלתה מ-1.6% ל-6.25% בשיא. כיום ריבית הפריים עומדת על 6%, והיא 1.5% יותר מריבית בנק ישראל (עלתה מ-0.1% ל-4.75% בשיא, והיום עמדת על 4.5%), המוכרזת ע"י הועדה הוניטרית של בנק ישראל, 8 פעמים בשנה.

מסלולי ריבית קבועה, צמודה ולא צמודה למדד המחירים לצרכן, ובנק ישראל מחייב אתנו לקחת לפחות שליש מהמשכנתא במסלולים אלו.

מסלול הריבית הקבועה הלא צמודה (קל"צ) מציע ביטחון ויציבות. בו, ההחזר החודשי נשאר קבוע לאורך כל תקופת ההלוואה. זהו המסלול הבטוח ביותר, אך גם היקר יותר מבחינת הריבית. רבים בוחרים במסלול זה כדי לקבע את ההחזרים החודשיים ולהבטיח יציבות לאורך זמן. כיום יש אנומליה, ולא בהכרח זה המסלול עם הריבית היקרה ביותר.
במסלול זה צפויה עמלת פרעון מוקדם במידה ובפרעון או במיחזור, במידה והריבית המומצעת ביום הפרעון  תהיה נמוכה מהריבית המייצגת ביום שלקחנו (מייצגת = הממוצעת או זו של המשכנתא שלהו, הנמוך מביניהן). .

לעומתו, מסלול הריבית הקבועה הצמודה (ק"צ) מציע ריבית קבועה, אך הקרן צמודה למדד המחירים לצרכן. זה אומר שההחזרים החודשיים עשויים לגדול עם הזמן בהתאם לעליית המדד. מסלול זה מציע ריבית נמוכה יותר מהקל"צ, אך כרוך בסיכון של עלייה בהחזרים לאורך זמן. גם כאן יש סיכון לעמלת פרעון מוקדם כפי שהוסבר למעלה.

המסלול המשתנה הלא צמוד (מל"צ) מהווה פשרה בין הפריים לקל"צ. הריבית מתעדכנת אחת לתקופה ידועה מראש, לרוב כל חמש שנים. היום הבנקים פתחו מסלולים של שינוי כל שנתיים, שלוש, שנתיים וחצי וכדו'. זה מאפשר גמישות מסוימת תוך שמירה על יציבות יחסית. המסלול המשתנה הצמוד (מ"צ) דומה, אך הקרן צמודה למדד, מה שמוסיף גורם סיכון נוסף. בנקודת שינוי הריבית אין עמלת פרעון מוקדם, בין נקודות השינוי, העמלה תהיה נמוכה יותר כי החישוב הינו רק עד נק' השינוי.

מסלול הזכאות מיועד לחסרי דיור ומציע תנאים מועדפים על פי חוק הלוואות לדיור. גובה הזכאות נקבע לפי ניקוד מצטבר הכולל שנות נישואין, מספר אחים, מספר ילדים, ושירות צבאי או לאומי. הריבית במסלול זה קבועה וצמודה למדד, והיא נמוכה ב-0.5% מהריבית הממוצעת במועד נטילת ההלוואה, אך לא יותר מ-3%. יתרונות נוספים כוללים היעדר עמלות פירעון מוקדם והנחה בעמלות במסלולים המשלימים. במקרה של קשיים בהחזרים, ניתן לפנות לוועדה בין-משרדית לבקשת הקלות. למרות היתרונות, לעיתים לווים מוותרים על זכאותם בשל הבירוקרטיה והשפעה אפשרית על תמחור שאר מסלולי ההלוואה וגם שהם יקרים בהשוואה למסלולים לא צמודים למדד.

מסלול מטבע חוץ (מט"ח) מציע הלוואה צמודה לשער החליפין של מטבע זר, בדרך כלל דולר או אירו. הריבית מתעדכנת לפי ריבית הליבור של המטבע הנבחר, בדרך כלל כל 3, 6 או 12 חודשים. זהו מסלול בסיכון גבוה בשל החשיפה לשינויי שער החליפין והריבית. הוא מתאים בעיקר לתושבי חוץ או לקוחות עם הכנסות במטבע זר, או למי שמאמין בירידת שער החליפין. ההלוואה ניתנת בצמוד מט'ח או במטבע החוץ עצמו, ואז התשלומים נגבים מחשבון מט"ח.

לבסוף, מסלול המילווה קצר מועד (מק"מ) מבוסס על אגרות חוב שמנפיק בנק ישראל מדי חודש לתקופה של שנה. ריבית המק"מ קרובה מאוד לריבית בנק ישראל, ולכן המסלול דומה מאוד למסלול הפריים. הוא משמש לעיתים כתחליף לפריים, בעיקר משיקולי תמחור של הבנק. כמו בפריים, אין בו עמלות פירעון מוקדם, והריבית הנמוכה מאפשרת "נגיסה" גבוהה בקרן ביחס להחזר החודשי.

לסיכום, בחירת מסלול המשכנתא היא החלטה מורכבת שדורשת התחשבות במגוון גורמים, כולל מצבכם הפיננסי הנוכחי, הציפיות לעתיד, ורמת הסיכון שאתם מוכנים לקחת. מומלץ להתייעץ עם יועץ משכנתאות מקצועי שיוכל לעזור לכם לבנות את התמהיל המתאים ביותר לצרכים ולמטרות שלכם.

מבולבלים? צרו קשר.