דירה בהנחה או מחיר למשתכן

מהות התכנית

"דירה בהנחה" או בשמה המוכר יותר מחיר למשתכן, היא שם כולל לתכניות הנחה של משרד השיכון והרשות מקרקעי ישראל (" המינהל" בשמה הקודם והעממי) שמטרתה מתן תנאים מועדפים לזוגות צעירים או רווקים חסרי דירה או משדרגי דירה בשלב מאוחר יותר, ולצנן את שוק הנדל'ן ועליית מחירי הדירות שאנו חווים בשנים האחרונות.

היא כוללת את תכניות מחיר מטרה, מחיר מופחת, מחיר למשתכן ודירה להשכיר.
במאמר זה אתרכז בעיקר בחסרי דירות .

מי זכאי לדירה במסגרת התכנית?

"דירה בהנחה" מיועדת בעיקר לחסרי דירה, אך גם למשפרי דיור.

חסרי דירה הם בעיקר כאלה שאין ולא היו בבעלותם דירה או חלק בדירה (יותר משליש דירה, במצטבר) בדירה ב-3 השנים האחרונות.

מיועד לזוגות או רווקים מעל גיל 35, או משפחות חד הוריות עד גיל 35 עם ילד אחד לפחות מתחת לגיל 21.

משפרי דירות נמצאים בעדיפות שניה בדירות שנמכרות במסגרת תכנית זו.

פרוט לזכאים ניתן למצוא באתר משרד השיכון "מי זכאי לתוכניות 'דירה בהנחה'?"

מהו התהליך לזכות בדירה בהנחה?

• ישנן כמה חברות שניתן להירשם דרכן בצורה מקוונת.
  לעיתים נדרש להעביר מסמכים (למשל, משפרי דיור), ואז צריך להגיע בפיזית למשרדים של החברה שבחרתם להירשם דרכה.
  הזכאות נשלחת למייל תוך 10 ימים. עלות ההרשמה 240 ש"ח. 
• יש צורך להירשם להגרלות הפתוחות שאותן ניתן למצוא באתר משרד השיכון תחת הכותרת רשימת פרויקטים באתר ההרשמה להגרלות.
  ניתן להירשם להגרלה ב-3 יישובים ולהשתתף במספר הגרלות לא מוגבל ביישובים הנ'ל. 
• לאחר הרישום להגרלה יש להמתין לתוצאות. 
• במידה וזכיתם, תקבלו על כך הודעה וגם על מיקומכם בהגרלה. ככל שהמיקום נמוך יותר, תגיעו לבחור את הדירה מוקדם יותר ויש לכם סיכוי גבוה לרכוש את הדירה שבעדיפות ראשונה אצלכם.  עכשיו נדרש להמתין עד שהייזם שזכה במכרז ורכש את הקרקע יקבל היתר בניה. וזה עלול להימשך כמה שנים. 
• עם קבלת היתר בניה, נשלחת הודעה להגיע לכנס רוכשים שלאחריו הזמנה לבחור דירה. במעמד הבחירה יש לכם 45 דק' לבחור את הדירה, ולכן רצוי להגיע עם מידע מוכן מראש  על הדירות העומדות על הפרק, על מנת שתוכלו לבחור את הדירה האופטימלית עבורכם בזמן הקצר שהוקצב לפגישה. כמו כן נדרש לשלם 2,000 ש"ח. 
• לאחר בחירת הדירה, זה הזמן לבדוק האם תקבלו מימון מהבנק, ולהגיע עם אישור עקרוני מלפחות בנק אחד. בשלב זה וגם בהמשך ללקיחת המשכנתא, רצוי להתייעץ עם יועץ משכנתא חיצוני, שיתאים את המשכנתא הטובה ביותר עבורכם, וישיג לכם מהבנקים את ההצעה הטובה ביותר.
• השלב הבא הוא חתימה על חוזה הרכישה שבו צריך לשים 7% ממחיר הדירה, ובהמשך לפי לוח התשלומים. התשלום הבא הרבה פעמים הוא תוך 45 יום מהחתימה, והרבה רוכשים נדרשים לשלם כבר בשלב הזה את הסכומים מכספי משכנתא. 

מה היתרונות לרכישת דירה במחיר בהנחה?

• המחיר זול  משמעותית ממחיר השוק. הפער יכול להתבטא  מ- 200,000 ש"ח וגם  עד 1,000,000 ש"ח. 
• ההון העצמי (הכסף לרכישה שמביאים מ"הבית" שלא בדרך משכנתא)  הנדרש נמוך משמעותית מרכישה רגילה.
  לדירה יחידה במסלול רכישה רגיל, ניתן לקבל עד 75% אחוז מימון מהבנקים. בדירה בהנחה ניתן לשים 10% ממחיר הרכישה ובתנאי שלא יפחת מ-100,000 ש"ח. ובמקומות מסויימים (למשל בנגב במקומות מסוימים) ישנה גם זכאות למענק בגובה עד 40,000 ש"ח, כך שבעצם ניתן לשים רק 60,000 ש"ח הון עצמי.
  ההטבות של אחוז ההון העצמי הנמוך מוגבל לרכישת דירות שמחיר הרכישה נמוך מ-1.8 מש"ח. 
• התכנית מאפשרת לזוגות ויחידים שאין להם את ההון העצמי הנדרש לרכוש דירה שבלי התכנית הם לא היו מגיעים לזה.  

מה החסרונות לרכישת דירה במסגרת מחיר בהנחה?

• לעיתים עוברות שנים רבות מהזכיה עד להגרלה ותחילת הרכישה. בתקופה זו הזוכים נאלצים להמשיך לשכור דירה. לפעמים זה לוקח 5 שנים, ויכול להגיע למאות אלפי שקלים. ובנתיים מחיר הרכישה מתעדכן בהתאם לפי מדד תשומות הבניה. 
• חוזי הרכישה במסגרת מחיר למשתכן הינם מוכתבים ע'י משרד השיכון וכמעט לא ניתן לשנות אותם. כשבחוזה רגיל, עו"ד מטעם הרוכש יכול לנהל מו"מ ולשנות  סעיפים מסוימים לטובת הלקוחות. 
• האפשרות להקדים תשלומים על מנת להימנע מעליית ריבית המשכנתא ומדד תשומות הבניה- היזמים לרוב לא מאפשרים זאת. בתקופה בה ריבית המשכנתאות עולה, ומדד תשומות הבניה עולה בקצב של כמעט 7% בשנה (שנים- 2021-  2022) זה עלול להצטבר לעשרות אלפי שקלים תוספת למחיר. 
• לא ניתן למכור את הדירה תקופה מסוימת. היום זה 5 שנים מקבלת הדירה או 7 שנים מההגרלה, המוקדם ביניהם. 

סיכום והמלצות

נכון למאי 2022, בגלל שאנחנו נמצאים בתקופה שמחירי הדירות בעלייה תלולה (16.5% נכון לשנה הקוגמת לאפריל 2022)  מומלץ למי שיש  את ההון העצמי לרכישת דירה רגילה, וגם נאלץ לשכור דירה בתקופה זו, לרכוש עכשיו דירה במסגרת רכישה רגילה ובכך להגיע מהר יותר לדירה ולהקטין את תקופת אי הוודאות.

כותבת המאמר: רבקית לוי דרורי- משכנתא מותאמת לחיים