הבאת שמאי מקרקעין לבדיקת הנכס לפני חתימה על עיסקת רכישה חשובה ולעיתים קריטית מכמה  סיבות:

1. המשכנתא שניתן לקבל:
אחוז המימון שתקבל משכנתא נקבע ע'י מחיר הרכישה או השמאות הנמוך מביניהם.
אם יש לך הון עצמי מינימלי, את רוצה לדעת בוודאות שתקבל את המשכנתא שאתה צריך.
לדוגמא – רכישה של נכס במיליון ש"ח.
אם זו דירה יחידה, תוכל לקבל 75% מימון, 750 א ש"ח.
התארגנת לזה מראש, לאחר כל ההוצאות האחרות, יש לך 250 א ש"ח בדיוק לרכישה.
השמאי העריך את הנכס ב- 900,000 ש"ח.
תוכל לקבל רק 675,000 ש"ח משכנתא.
חסר לך 75,000 ש"ח הון עצמי.
אתה רוצה לדעת את זה מראש ולא להיכנס לעסקה, שלא תוכל לממן אותה.

בעבר, גם הריביות היו נקבעו לפי אחוזי המימון. היום, אוגוסט 2023, בגלל ירידה במספר עסקאות הנדל ן שנעשות בארץ, בנקים משוועים למשכנתאות, נותנים ריביות טובות גם באחוזי מימון גבוהים.
אך סביר שגם התקופה הזו תעבור,  ולדעת מראש מה מחיר שתקבל על הדירה משמאי, ישפיע גם על הריבית שתקבל מהבנק. 

2. המחיר מול המוכר: שמאי מקרקעין יכול לבדוק את הנכס ולהעריך את הערך האמיתי שלו. זה יכול לעזור לך להבין אם המחיר המבוקש עבור הנכס הוא הוגן ומתאים לשוק הנדל"ן המקומי. בנוסף, שמאי יכול לספק מידע על עסקאות דומות באזור ולעזור לך להבין את המחיר הממוצע של נכסים דומים. זה יכול להגן עליך מלשלם מחיר יתר על המידה עבור הנכס.
לא מזמן הגיעו אלי זוג שעמדו לפני רכישת דירה במחיר 3.6 משח. בעצתי, עשו שמאות מוקדמת.
השמאי העריך את הדירה ב-500 א ש"ח פחות. הם פנו למוכר בבקשה שילך לקראתם במחיר, לפחות ב-200 א ש"ח. המוכר סרב, והעיסקה התפוצצה.
למזלם, הם מצאו מיד לאחר מכן דירה במחיר יותר נמוך ואפילו יותר לטעמם. במקרה הזה השמאות היתה מאד דומה למחיר הרכישה.
השמאות המוקדמת חסכה להם 450 א ש"ח. 

3. רישום בעייתי של הנכס : למשל אם המבנה מסוכן, או הדירה מפוצלת או רשומה במושע, בנקים לא יתנו אישור עקרוני אם לא עשיתם שמאות מוקדמת.
הבנק זהיר עבורו. אך גם אתם, רוצים להיות זהירים, כדי שלא תקנו חתול בשק. 

אתם רוצים לדעת בוודאות שתוכלו לסגור את העסקה.
שמאי מקרקעין יתן הערכה על מצב המבנה המסוכן ויתן הערכה אם ניתן לתקן את זה, ויעריך בהתאם.  

במקרה של דירה מפוצלת ללא היתר, מעל 3 דירות, בנקים לא ששים לממן. אתם רוצה להיות בטוח שתקבל את המשכנתא הנדרשת. 

ובמקרה של רישום במושע , שזה רישום של כמה וכמה נכסים באותה חלקה ללא זיהוי קנייני של הנכס. בנקים, כתנאי למשכנתא, רוצים לדעת שניתן לזהות את הנכס בוודאות.
וגם אתה, רוצה להיכנס לעסקה שתדע שאתה יכול ללכת עליה. 

4. במקרים שיכולות להיות חריגות בניה: במקרה שמדובר בבית פרטי, שירת גן או גג, יש סיכון שנעשו הרחבות בנכס ללא אישור ותהיינה חריגות בניה. את רוצה לדעת מראש האם הן מהותיות והבנק לא ייתן על זה מימון, או מינוריות, אך הערך של הנכס יופחת במחיר הבאת הנכס לקדמותו.

בסיכום, הבאת שמאי מקרקעין לבדיקת הנכס לפני חתימה על עסקת רכישה חשובה תמיד כדי לתת לך שקט ובטחון, אך קריטית במקרים שציינו.  זה יכול להגן עליך מלשלם מחיר גבוה מידי, להבטיח שתוכל לקבל משכנתא בתנאים נוחים, ולהבטיח שהנכס שאתה רוכש הוא במצב טוב ואיכותי.