אינפלציה ומשכנתא - מה הקשר?

אינפלציה היא תהליך כלכלי של עלייה כללית, מתמשכת וקבועה של רמת המחירים במדינה. מצב המוביל לירידה בערך הכסף של אותה קהילה (מהויקיפדיה).

בישראל קצב עליית המחירים, נמדד מידי חודש ע'י הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה.
המדידה היא של סל צריכה ממוצע שאחת לכמה שנים בוחנים אותו ואם יש צורך מעדכנים.

המדד מתפרסם מידי חודש על החודש הקודם ב-15 לחודש בשעה 18:30. אם ה-15 לחודש נופל בשבת או בחג או בערב החג ובשישי, המדד מתפרסם ב-14:00 בשישי או ערב החג. 

 לדוגמא, מדד חודש אפריל האחרון התפרסם ב-15/5 ב-18:30.

בימים אלו אנו עדים לאינפלציה שהסתכמה ב-12 החדשים האחרונים ב-4%. קצב גבוה שהיה בשנים 2008 ו-2009.

המדד יכול להיות גם שלילי. לדוגמא בשנים 2014-1016, ו-2019-2018.

ואיך זה קשור למשכנתא?

חלק מהמסלולים של המשכנתאות הינם צמודי מדד.
הריבית יותר נמוכה במסלול זה בהשוואה לריבית שאינה צמודה למדד.

לדוגמא:

משכנתא של 500,000 במסלול צמוד מדד לתקופה של 25 שנה.
בריבית לדוגמא של כ-2.5%.
החזר החודשי ההתחלתי יעמוד על 2,225 ש"ח.
אך בהנחה אינפלציה של 3.5% ב-3 השנים הקרובות, ואח'כ 2.3% ל – 7 השנים הבאות אחריהן, הוא יגיע בעוד 10 שנים ל-3,036 ש"ח.

ומה קורה ליתרת המשכנתא?

לאחר 10 שנים, המשכנתא תעמוד על 455,363 ש"ח.
שוב, חשוב להדגיש, בהנחת האינפלציה שהוזכרה קודם.
והעלות של המשכנתא ב-10 השנים (ריבית והצמדה) הסתכמה בכ- 273,000 ש"ח.

חשוב לציין, שיעד האינפלציה של בנק ישראל עומד על בין 1-3% שנתי, כשרצוי שיעמוד על 2%. 

מה קורה כשהריבית לא צמודה למדד?

כשנבחר לקחת משכנתא בריבית לא צמודה למדד, הריבית ההתחלתית כמובן יותר יקרה.
היא תעמוד בערך על 4.5%. ההחזר החדשי ההתחלתי יותר גבוה, 2,779 ש"ח והוא קבוע לאורך כל חיי המשכנתא.
בטבלת ההשוואה המופיעה מטה, אנחנו רואים שלאחר 10 שנים, בהנחת האינפלציה שהנחנו, ההחזר החדשי של הצמודה יהיה יותר גבוה ב-257 ש"ח.

יתרת המשכנתא תהיה יותר גבוהה ב-92,000 ש"ח, והיא עלתה לנו כ-76,000 ש"ח יותר.
בשנים שהמדד היה שלילי, יתרת המשכנתא ירדה, ואז כמובן גם קרן המשכנתא ירדה בהתאם והריביות היו מאד אטרקטיביות.

אז מה עדיף?

זה תלוי בגורמים נוספים. 

על פניו נראה שמסלול הקבוע לא צמוד עדיף. אבל…

השאלה אם ההחזר החדשי ההתחלתי הגבוה יותר מתאים לכם.

האם יש סיכוי שתפרעו את ההחלק הזה במשכנתא בעוד מספר שנים בודדות.

האם תנודתיות בהחזר החדשי מתאימה לכם.

והאם אתם יכולים לשאת את התסכול שהמשכנתא יורדת בקצב מאד איטי.

והכי חשוב, המאמר הזה אינו תחליף לייעוץ משכנתא מקצועי, אשר תפקידו להתאים את התמהיל ספציפית לצרכים המיוחדים שלכם.